城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。

　　自住宅限購之后，我們不難發(fā)現(xiàn)越來越多的地產(chǎn)“大鱷”都將眼光放在了綜合體項目之上，不僅保利、綠地、中鐵等大型房地產(chǎn)企業(yè)開始了綜合體項目的戰(zhàn)略布局，一些原本專注住宅的地產(chǎn)企業(yè)也開始改變策略。在樓市低谷時期，往往商業(yè)性的樓盤抵御能力更強(qiáng)。正是如此，在史上最嚴(yán)調(diào)控之后，城市綜合體項目一躍成為樓市新寵。

　　2011年，當(dāng)房地產(chǎn)市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等近年最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控時，商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體成為開發(fā)商自我救贖的“最后武器”，并在2011年引發(fā)一場綜合體之戰(zhàn)。

　　濟(jì)南正進(jìn)入“城市綜合體時代”

　　綠地集團(tuán)、萬達(dá)、萬科、龍湖……不經(jīng)意間，這些聲名顯赫的地產(chǎn)“大鱷”在濟(jì)南接連出手，直接導(dǎo)致省城商業(yè)用地突然升溫。

　　今年以來，濟(jì)南城市綜合體建設(shè)更是風(fēng)起云涌、遍地開花，一批整體布局完整、功能特色鮮明的城市綜合體項目相繼涌現(xiàn)，城市綜合體迅速成為2011年濟(jì)南樓市的一大熱詞。恒隆廣場、和諧廣場、萬達(dá)廣場、華強(qiáng)廣場、中鐵·匯展國際、丁豪廣場、啟德國際金融中心……一連串名字勾勒出了2011年濟(jì)南樓市城市綜合體之戰(zhàn)硝煙四起的景象。

　　2008年濟(jì)南萬達(dá)廣場的開工建設(shè)拉開了濟(jì)南城市綜合體發(fā)展的序幕，濟(jì)南萬達(dá)廣場百萬平方米的體量、先進(jìn)成熟的開發(fā)模式以及合理的規(guī)劃設(shè)計吸引了眾人的高度關(guān)注。隨后，大地銳城、魯商廣場、銀座中心、恒隆廣場、中建·文化廣場、中鐵·匯展國際等城市綜合體項目不斷出現(xiàn)。

　　據(jù)了解，濟(jì)南市政府提出在“十二五”規(guī)劃中，濟(jì)南未來5年將重點建設(shè)16個城市綜合體，規(guī)劃總用地40平方公里，可開發(fā)總建筑面積約7000萬平方米。具體為：泉城路商業(yè)中心地區(qū)、泉城廣場南側(cè)地區(qū)、經(jīng)四緯一地區(qū)、經(jīng)十緯十二地區(qū)、山大路地區(qū)、二環(huán)東路地區(qū)、奧體文博中心區(qū)、唐冶新區(qū)中心區(qū)、漢峪總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、高新外包會展區(qū)、西部新城核心區(qū)、大學(xué)科技園中心區(qū)、濱河新區(qū)核心區(qū)、王舍人新東站地區(qū)、華山片區(qū)、濼口地區(qū)。隨著這些項目的動工和建成，濟(jì)南城市綜合體項目將成為濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)中的主力軍。面對這幅宏偉的建設(shè)藍(lán)圖，相關(guān)專家評價---濟(jì)南正進(jìn)入“城市綜合體時代”，這個建設(shè)藍(lán)圖是大手筆，規(guī)劃氣魄和思路在全國均屬前列。

　　城市綜合體是現(xiàn)代化城市不可缺少的象征和名片，將推動濟(jì)南城市特色化更加明顯、個性更為鮮明。濟(jì)南師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任、山東省人大常委會立法咨詢專家程道平認(rèn)為，“在傳統(tǒng)觀念中，濟(jì)南人是保守的，城市建設(shè)思路比較中庸，缺乏創(chuàng)新甚至比較土氣。16個城市綜合體的建設(shè)藍(lán)圖，將對城市規(guī)劃和建設(shè)者們產(chǎn)生一次觀念上的沖撞、更新和嬗變。可以提振城市的信心，激發(fā)創(chuàng)新意識，是思路和理念的一次洗滌。”

　　區(qū)域價值提升領(lǐng)跑者

　　2011年無疑是房產(chǎn)“政策調(diào)控年”，住宅市場深受影響，卻也凸顯出商業(yè)地產(chǎn)的投資價值，顯現(xiàn)出其在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域價值等方面無可替代的助推作用。

　　城市綜合體的出現(xiàn)，不僅為區(qū)域平添了一個坐標(biāo)性的建筑，令區(qū)域增色不少，更將標(biāo)志著區(qū)域的全面提升，邁向一個新的發(fā)展起點。城市綜合體往往產(chǎn)生在一個城市的商業(yè)中心(或未來的中心)區(qū)域，大規(guī)模、綜合性的開發(fā)，使得它的建設(shè)、運營過程與整個城市的功能布局、交通規(guī)劃息息相關(guān)。它往往具備：高度便捷的交通可達(dá)性、建筑群體的高密度和集約性、整體功能的復(fù)合、統(tǒng)一性，并會對城市產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)及經(jīng)濟(jì)價值。

　　如今，城市空間多中心化的發(fā)展趨勢增加了各個城市或區(qū)域中心對都市綜合體的市場需求，作為城市功能集中體現(xiàn)的城市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識性、對城市中心具有強(qiáng)化作用，這從城市綜合體的擴(kuò)大化中可以看出端倪。城市綜合體的擴(kuò)大化表現(xiàn)在一定區(qū)域范圍，通過街區(qū)、道路交通及多種不同功能建筑群體的相互作用，形成互為價值鏈的高度集約化的城市開放公共空間。如：美國紐約曼哈頓、日本東京銀座、中國香港中環(huán)，以及新加坡的中心區(qū)等世界著名城市的CBD都是泛綜合體的典型代表。城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)的一個種類，是商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體不同于其他單一類型的商業(yè)地產(chǎn)，它是由多種業(yè)態(tài)組合而成的，這種業(yè)態(tài)組合的背后，考驗的是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力。動輒上百億的投資，需要地產(chǎn)商具備完美的資金運轉(zhuǎn)實力。

　　商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，城市綜合體的開發(fā)還有另外一層含義。“商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體的撬動效應(yīng)更加明顯，更加有利于地產(chǎn)商與融資平臺的對接”，地產(chǎn)商瘋狂在城市核心位置布局城市綜合體，無疑有利于未來其資產(chǎn)打包的融資操作，撬動資金杠桿效應(yīng)。此外，城市綜合體的開發(fā)還可以通過對持有型物業(yè)的打造，從而提升其住宅等銷售型物業(yè)的價格，在殘酷的樓市競爭中占據(jù)不敗之地。

　　毫無疑問，或許是城市發(fā)展使然，或是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的必然路徑，對于濟(jì)南而言，2011年，城市綜合體之戰(zhàn)剛剛引燃硝煙，而未來之戰(zhàn)還會更為激烈，對于開發(fā)商而言，考驗才剛剛開始。

　　投資者勿把綜合體當(dāng)住宅

　　當(dāng)前期部分城市綜合體運營成功之后，越來越多的開發(fā)商競相模仿，與此同時，也吸引了大量投資者關(guān)注。對此，專家提醒投資者，在巨量開發(fā)的背后也蘊藏著巨大的風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)則和住宅市場截然不同，投資者千萬不要把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做住宅一樣去投資。另外，城市綜合體項目中的住宅部分，要特別注意分清住宅產(chǎn)權(quán)年限，目前濟(jì)南綜合體項目中大部分住宅是40年產(chǎn)權(quán)，少量是70年產(chǎn)權(quán)。對于40年產(chǎn)權(quán)的住宅，水、電用費將按商業(yè)來算，費用高于普通住宅，而且有的不通氣，一般租金也比普通住宅便宜。

　　城市綜合體的價值所在，決定了它的各類型產(chǎn)品的價格均高于單一的同類型產(chǎn)品。為追逐利潤的最大化，有些開發(fā)商利用購房者對城市綜合體還不十分了解的特點，把商、住混合型項目說成是綜合體項目，并以此向外兜售。其實兩者的區(qū)別很大，從產(chǎn)品的呈現(xiàn)，到后期的服務(wù)乃至收益的保障，都不具有可比性。另外，還要看周邊的環(huán)境和本身的配置。投資綜合體物業(yè)，需要仔細(xì)觀察周邊區(qū)域是否發(fā)達(dá)，人流、物流量能否達(dá)標(biāo)，是否還有其他品相較好的商業(yè)店加盟，這些都需要納入購買前期的考查之列。最后要關(guān)注一下項目本身，辦公和生活設(shè)施的配置是否舒適，酒店品牌如何，商家的口碑怎么樣，這對后期的投資收益保障也很重要。

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