紅商網(wǎng)訊:作為濟南規(guī)模最大、檔次最高的購物中心,恒隆廣場自開業(yè)伊始便備受關(guān)注,從國際大品牌到高檔餐飲,再到環(huán)境綠化,無不成為濟南市民談?wù)摰慕裹c。但是,集中的關(guān)注似乎并未轉(zhuǎn)化為強大的購買力。近日,經(jīng)濟導(dǎo)報記者發(fā)現(xiàn),與早些時候登陸濟南的萬達(dá)廣場一樣,在經(jīng)歷了“萬人空巷”之后,恒隆廣場目前正面臨著客流銳減的尷尬。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報特約評論員李鐵崗22日接受導(dǎo)報記者采訪時表示,代表高端商業(yè)的恒隆、萬達(dá)等城市綜合體,在濟南這樣一座二線城市出現(xiàn)“水土不服”是意料之中的。在引領(lǐng)國際潮流的同時,如何與當(dāng)?shù)叵M有機結(jié)合,將是這些商業(yè)巨頭“扎根”的關(guān)鍵。
客流明顯減少
“恒隆廣場的客流量比剛開業(yè)的時候減小了很多。”18日,在恒隆廣場二層購物的濟南市民賈女士告訴導(dǎo)報記者,剛開業(yè)的時候,很多人都是來看熱鬧、長見識的,真正到恒隆消費的人還是太少。
毫無疑問,恒隆廣場在濟南市民中成功樹立了“高端”的形象———國際大品牌,裝修好,價格高。“如果是單純逛街,我會選擇恒;要是需要購物,一般都是直奔銀座和貴和。”賈女士告訴導(dǎo)報記者,恒隆廣場壓根兒不會讓她有“掏錢”的沖動。
事實確實如此,周末下午,本是購物消費的最佳時間,但整個恒隆廣場顯得格外冷清,偌大的購物長廊,只有不多的人在閑逛,經(jīng)常出現(xiàn)前方幾十米都沒有一個人的情況。
對于恒隆廣場,消費者最強烈的感受就是“太高檔”,與濟南傳統(tǒng)的人文氣息并不一致。對此,李鐵崗解釋說,“商業(yè)最重要的是要在合適的時間,選擇最優(yōu)的消費群體。”
“在濟南,大潤發(fā)是個成功的案例。其成功得益于兩大因素,一是時機恰到好處,當(dāng)年濟南處于商業(yè)模式引領(lǐng)消費習(xí)慣的時期;二是大潤發(fā)準(zhǔn)確評估和迎合了當(dāng)年濟南的消費習(xí)慣。”李鐵崗說。
萬達(dá)出現(xiàn)撤柜
如果說恒隆廣場的人氣稍顯冷清,萬達(dá)廣場就只能用慘淡來描述了。同樣是周末傍晚,萬達(dá)廣場所在的經(jīng)四路顯得格外安靜,門外寬闊的步行街只有路人匆匆走過。
在萬達(dá)廣場引以為豪的萬千百貨,稀少的客流與豪華的裝修形成了鮮明的對比。“進(jìn)駐萬千百貨的品牌一般,價格又高,很難吸引到顧客。”在萬達(dá)廣場休閑的濟南市民王先生告訴導(dǎo)報記者,自己平時只到萬達(dá)廣場樓上的餐飲區(qū)消費,對樓下的“大品牌”不感興趣。
導(dǎo)報記者了解到,已經(jīng)有商鋪開始撤離萬達(dá)廣場,原因是客流太少,賺不到錢。“最近我們感覺非常明顯,生意下降了好幾成,平時賠錢,周末稍微好一點。”萬達(dá)廣場三樓餐飲區(qū)的一名工作人員告訴導(dǎo)報記者,像火鍋、牛排等餐飲生意都不太行,而服裝因為價格太貴,生意還不如餐飲。
“濟南的商業(yè)地產(chǎn)過量也是其生意慘淡的重要原因。”李鐵崗說,“隨著國家及各地針對房地產(chǎn)市場中住房市場的限購措施相繼出臺,更多的資本期望通過開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避政策風(fēng)險。但這會遇到需求容量與供給容量是否匹配的問題,過量的供給與需求的不足,必然引起激烈的競爭。”
扎根本地需求
“現(xiàn)在恒隆、萬達(dá)等定位高端的商業(yè)廣場,經(jīng)歷從‘繁榮’到‘慘淡’的‘過山車式’發(fā)展是正常的。”李鐵崗對導(dǎo)報記者表示,商業(yè)地產(chǎn)作為新興的商業(yè)模式,開發(fā)商在某個城市的定位不一定準(zhǔn)確。
“在開始階段,人們出于新奇等原因會形成其虛假繁榮的場面。如果新的商業(yè)模式和當(dāng)?shù)厝说南M習(xí)慣不相匹配,必然會進(jìn)入一個比較冷淡的時期,也就是商業(yè)模式與當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣的‘磨合期’,亦可稱之為‘過渡期’。這需要經(jīng)營者積極調(diào)整思路,過渡不成會有很大的麻煩。”李鐵崗說。
事實上,萬達(dá)廣場的生意冷清與其模糊的定位有很大的關(guān)系,既像是城市綜合體,又像shopping mall,而室內(nèi)步行街與萬千百貨布局設(shè)計不盡合理。上述市民王先生表示,室內(nèi)步行街兩側(cè)的商鋪截住了通往萬千百貨的客流,很多商鋪又沒有特色,難以吸引消費者。
李鐵崗表示,隨著人們消費意識的不斷變化,商家與消費者的角色出現(xiàn)對調(diào)。“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的突破口在于深度挖掘當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣,調(diào)整定位與經(jīng)營思路,主動迎合當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣,實現(xiàn)商業(yè)定位與當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣的真正融合。”
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