山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報特約評論員李鐵崗22日接受導(dǎo)報記者采訪時表示，代表高端商業(yè)的恒隆、萬達(dá)等城市綜合體，在濟南這樣一座二線城市出現(xiàn)“水土不服”是意料之中的。在引領(lǐng)國際潮流的同時，如何與當(dāng)?shù)叵�費有機結(jié)合，將是這些商業(yè)巨頭“扎根”的關(guān)鍵。

　　客流明顯減少

　　“恒隆廣場的客流量比剛開業(yè)的時候減小了很多。”18日，在恒隆廣場二層購物的濟南市民賈女士告訴導(dǎo)報記者，剛開業(yè)的時候，很多人都是來看熱鬧、長見識的，真正到恒隆消費的人還是太少。

　　毫無疑問，恒隆廣場在濟南市民中成功樹立了“高端”的形象———國際大品牌，裝修好，價格高。“如果是單純逛街，我會選擇恒��；要是需要購物，一般都是直奔銀座和貴和。”賈女士告訴導(dǎo)報記者，恒隆廣場壓根兒不會讓她有“掏錢”的沖動。

　　事實確實如此，周末下午，本是購物消費的最佳時間，但整個恒隆廣場顯得格外冷清，偌大的購物長廊，只有不多的人在閑逛，經(jīng)常出現(xiàn)前方幾十米都沒有一個人的情況。

　　對于恒隆廣場，消費者最強烈的感受就是“太高檔”，與濟南傳統(tǒng)的人文氣息并不一致。對此，李鐵崗解釋說，“商業(yè)最重要的是要在合適的時間，選擇最優(yōu)的消費群體。”

　　“在濟南，大潤發(fā)是個成功的案例。其成功得益于兩大因素，一是時機恰到好處，當(dāng)年濟南處于商業(yè)模式引領(lǐng)消費習(xí)慣的時期；二是大潤發(fā)準(zhǔn)確評估和迎合了當(dāng)年濟南的消費習(xí)慣。”李鐵崗說。

　　萬達(dá)出現(xiàn)撤柜

　　如果說恒隆廣場的人氣稍顯冷清，萬達(dá)廣場就只能用慘淡來描述了。同樣是周末傍晚，萬達(dá)廣場所在的經(jīng)四路顯得格外安靜，門外寬闊的步行街只有路人匆匆走過。

　　在萬達(dá)廣場引以為豪的萬千百貨，稀少的客流與豪華的裝修形成了鮮明的對比。“進(jìn)駐萬千百貨的品牌一般，價格又高，很難吸引到顧客。”在萬達(dá)廣場休閑的濟南市民王先生告訴導(dǎo)報記者，自己平時只到萬達(dá)廣場樓上的餐飲區(qū)消費，對樓下的“大品牌”不感興趣。

　　導(dǎo)報記者了解到，已經(jīng)有商鋪開始撤離萬達(dá)廣場，原因是客流太少，賺不到錢。“最近我們感覺非常明顯，生意下降了好幾成，平時賠錢，周末稍微好一點。”萬達(dá)廣場三樓餐飲區(qū)的一名工作人員告訴導(dǎo)報記者，像火鍋、牛排等餐飲生意都不太行，而服裝因為價格太貴，生意還不如餐飲。

　　“濟南的商業(yè)地產(chǎn)過量也是其生意慘淡的重要原因。”李鐵崗說，“隨著國家及各地針對房地產(chǎn)市場中住房市場的限購措施相繼出臺，更多的資本期望通過開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避政策風(fēng)險。但這會遇到需求容量與供給容量是否匹配的問題，過量的供給與需求的不足，必然引起激烈的競爭。”

　　扎根本地需求

　　“現(xiàn)在恒隆、萬達(dá)等定位高端的商業(yè)廣場，經(jīng)歷從‘繁榮’到‘慘淡’的‘過山車式’發(fā)展是正常的。”李鐵崗對導(dǎo)報記者表示，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的商業(yè)模式，開發(fā)商在某個城市的定位不一定準(zhǔn)確。

　　“在開始階段，人們出于新奇等原因會形成其虛假繁榮的場面。如果新的商業(yè)模式和當(dāng)?shù)厝说南�費習(xí)慣不相匹配，必然會進(jìn)入一個比較冷淡的時期，也就是商業(yè)模式與當(dāng)?shù)叵�費習(xí)慣的‘磨合期’，亦可稱之為‘過渡期’。這需要經(jīng)營者積極調(diào)整思路，過渡不成會有很大的麻煩。”李鐵崗說。

　　事實上，萬達(dá)廣場的生意冷清與其模糊的定位有很大的關(guān)系，既像是城市綜合體，又像shopping mall，而室內(nèi)步行街與萬千百貨布局設(shè)計不盡合理。上述市民王先生表示，室內(nèi)步行街兩側(cè)的商鋪截住了通往萬千百貨的客流，很多商鋪又沒有特色，難以吸引消費者。

　　李鐵崗表示，隨著人們消費意識的不斷變化，商家與消費者的角色出現(xiàn)對調(diào)。“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的突破口在于深度挖掘當(dāng)?shù)叵�費習(xí)慣，調(diào)整定位與經(jīng)營思路，主動迎合當(dāng)?shù)氐南�費習(xí)慣，實現(xiàn)商業(yè)定位與當(dāng)?shù)叵�費習(xí)慣的真正融合。”