紅商網(wǎng)訊：9月初，在一個論壇上，北京萬科商業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理錢嘉與凱德商用中國東北區(qū)總經(jīng)理袁嘉驊鄰座。
錢嘉說：“我們這邊有凱德的同事，我不瞞大家說，我們總經(jīng)理毛大慶就是從凱德請來的，商業(yè)地產(chǎn)也是毛大慶來了之后啟動的，其實(shí)我們的產(chǎn)品經(jīng)理、設(shè)備經(jīng)理、機(jī)電總工，包括未來的商場運(yùn)營總經(jīng)理都是凱德的。”
錢嘉2010年從萬科總裁辦調(diào)入北京萬科，負(fù)責(zé)商業(yè)團(tuán)隊(duì)的搭建，他的角色更像是一個中間人，在住宅系統(tǒng)與新成立的商業(yè)系統(tǒng)中溝通與協(xié)調(diào)。
錢嘉說：“大家可能會覺得，萬科號稱要做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)說了一年多了，還沒有見到實(shí)際的產(chǎn)品，這些項(xiàng)目都在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)和剛剛開工的階段，大概最早在2012年中會有一個項(xiàng)目問世，2013、2014年有十幾個項(xiàng)目集中問世。這兩年還在摸索和學(xué)習(xí)的階段。”
錢嘉還說：“萬科過去20年一直從事住宅的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)方面，其實(shí)萬科很早以前還是做了一些寫字樓之類的項(xiàng)目，但是不是特別成功，后來就專業(yè)化了。”
商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科與凱德早已有了交集。2007年，萬科與凱德商用簽訂協(xié)議，將其開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分與凱德商用合作。當(dāng)時，萬科試圖把商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)鏈條全部外包。
在一些職業(yè)獵頭看來，萬科在商業(yè)上起用凱德背景的人才，很重要的一點(diǎn)是，凱德和萬科都是職業(yè)化程度很高的公司。
除去北京萬科商業(yè)團(tuán)隊(duì)具有鮮明的凱德色彩外，深圳萬科商業(yè)管理公司總經(jīng)理張強(qiáng)亦出身凱德。張強(qiáng)27歲即成為益陽嘉信茂總經(jīng)理，2008年，張強(qiáng)轉(zhuǎn)投萬達(dá)招商中心，后又短期任職于龍湖地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部。
張強(qiáng)今年初在深圳萬科履新，5月份還參加了萬科新人“訓(xùn)練營”。張強(qiáng)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)就是招商資源和人才的比拼。
在談到目前正在進(jìn)行的具體招商工作時，錢嘉說，萬科沒有零售背景，對零售業(yè)務(wù)確實(shí)不太了解。“在開發(fā)購物中心的過程中，對消費(fèi)者和商戶的需求也在學(xué)習(xí)的過程中，包括他們需要什么樣的面積，需要什么樣的位置，還有在水電等方面的要求，我們大概已經(jīng)花了一年多的時間學(xué)習(xí)和研究這些東西，希望把自己的產(chǎn)品做對。”
錢嘉認(rèn)為，萬科有兩個比較大的優(yōu)勢，第一是萬科的職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)比較年輕和肯學(xué)習(xí)，這是開拓新業(yè)務(wù)非常內(nèi)在的一個動力；第二是萬科一直以來有一個特點(diǎn)，就是產(chǎn)品主義，即對產(chǎn)品的追求細(xì)致而深入。
不過，對于萬科秉持產(chǎn)品主義的說法，萬科內(nèi)部亦有異議，“總部導(dǎo)向不是踏踏實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，而是忙著提升銷售力”，萬科一位內(nèi)部人士稱。
來北京有一年多，錢嘉一直在開展一些招商的工作，萬科商業(yè)招商最大的難度在于北京萬科項(xiàng)目位置都不怎么好。
“在北京的項(xiàng)目，一個是在昌平，六環(huán)外，一個是在房山，西南五環(huán)外。”錢嘉說，“剛剛在亦莊拿了一塊地，我們膽大了一點(diǎn)，運(yùn)氣好了一些，也是五環(huán)邊上。未來一兩年，我們繼續(xù)拿項(xiàng)目也會是這樣的，基本上不可能在四環(huán)之內(nèi)有項(xiàng)目，都是五環(huán)、六環(huán)這樣的位置，順義、通州這樣的項(xiàng)目。”
錢嘉很形象地說，房山長陽項(xiàng)目，萬科2009年拿到的，住宅80萬平方米，商業(yè)20萬平方米。拿地的時候是什么狀況呢？直接下地就可以掰玉米了，去年看不到玉米了，是一堆圍墻。“去年我?guī)碳胰ィ朐囂揭幌律碳覍@個地方的看法，去了之后，沒有一個商戶有積極的反饋，雖然他們都很客氣，實(shí)際上一看到這樣的地段，大家都不太有信心。”
錢嘉說，萬科主要能夠打動他們的地方是提出了一些新的理念、新的概念，比如說房山，現(xiàn)在很多購物中心不要主力店，要很多小商，而我們反過來，要很多主力店。慢慢地，大家接受了我們的概念，然后根據(jù)商戶的要求來進(jìn)行設(shè)計(jì)，包括他們的位置，有些可能在別的購物中心只能上五樓或者是下地下，我們給他更滿意的位置。
此外，在退出政策和資金政策上，萬科也傾向于類似凱德的做法，一直保持與基金公司的接觸。
深圳美格行商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長張紅衛(wèi)對本報(bào)記者說，萬科并不缺乏資金和人才，唯一的問題是要把商業(yè)團(tuán)隊(duì)的考核激勵機(jī)制做對了，不能和住宅團(tuán)隊(duì)的考核放在同一個體系里。
