紅商網(wǎng)訊:過去兩年萬科的開發(fā)重點在向二三線轉(zhuǎn)移,但隨著調(diào)控的深入,受調(diào)控影響較大的一線城市可能出現(xiàn)較好的拿地機會。
連拿兩地
8月30日,據(jù)北京市土地整理儲備中心土地出讓結(jié)果顯示,北京萬科聯(lián)合北京住總以7.343億元成功競得北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)區(qū)02-2-04等地塊,折合樓面價5462元/平方米。
出讓公告顯示,這個編號為48號的地塊位于北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)高佃二村,土地面積為10.5萬平米,建設(shè)面積約6.7萬平米,總建筑規(guī)模約15萬平米。
根據(jù)招標公告,該地塊要求配建不少于3.5萬平米的限價商品房,售價7000元/平方米。此外,該地塊還需無償向長陽鎮(zhèn)政府提供2330平方米的商業(yè)用房,及1960平方米的回遷安置房,安置房將由長陽鎮(zhèn)政府以2000元/平方米價格回購。
或許正是此苛刻條件才使得一些房企望而卻步,資料顯示,該地塊曾于今年6月15日招標出讓,但終因競標企業(yè)不足3家而流標。
即便是此次成功出讓,該地塊也未能進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié),而且該地塊最終成交均價也比北京萬科09年在長陽拿的第一塊地6443元/平方米的樓面價要低不少。
事實上,就在拿下這塊地前5日,北京萬科就以3.24億元競得京豐臺區(qū)郭公莊車輛段項目二期居住用地,樓面價8969元/平方米。
相關(guān)消息顯示,該地塊也需配建2萬平米的限價房,售價最高為1萬元/平方米,而據(jù)出讓公告顯示,位于郭公莊的這宗地總的規(guī)劃建筑面積才約3.6萬平米。
對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,現(xiàn)在北京出讓的住宅用地中,要求配建限價房的比例有所提高,在資金偏緊的情況下,其他房企多擴張乏力放慢拿地節(jié)奏,而萬科上半年銷售良好,現(xiàn)在才會游刃有余。
據(jù)統(tǒng)計,8月25日競得的郭公莊地塊是北京萬科今年以來拿的第一塊地,此前北京萬科曾經(jīng)4度出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場,但都無果而終。
土地機會
綜合這兩次拿地情況來看,8月26日所購入的郭公莊地塊,均價為8969元/平米,溢價率為35%;8月30日競得的長陽鎮(zhèn)區(qū)綜合地塊均價僅5462元/平方米,溢價率為1.1%。
對此,北京世聯(lián)分析人士稱,北京土地市場已趨于理性,加之拿地付款的要求提高,所以一般企業(yè)判斷后續(xù)市場仍存在風(fēng)險,而萬科目前仍在尋求擴張的機遇,所以才會積極在這個好時機去買地。
也有北京業(yè)內(nèi)人士認為,萬科此舉是吸取08年的教訓(xùn)的表現(xiàn)。
該人士回憶,08年,在其他企業(yè)紛紛抄底買地之時,萬科的態(tài)度顯得非常保守。等到09年6月市場開始回暖萬科才開始大規(guī)模買地,此時萬科在二三線城市搶到的地塊都是土地價格最高的,所以,今年北京萬科如此積極應(yīng)該是汲取08年教訓(xùn)的體現(xiàn)。
對此,北京萬科承認上半年拿地的保守,其相關(guān)負責(zé)人指出,上半年公司在北京沒有拿一塊地,這是公司一貫的謹慎拿地原則的體現(xiàn),另一方面,也體現(xiàn)了公司的判斷,那就是受調(diào)控影響較大的一線城市未來將有更好的拿地機會。
據(jù)萬科公開的公告統(tǒng)計,今年1-7月萬科在全國共拿地32塊,但其中一線城市只獲得2宗地塊,廣州上海各一塊,其上半年拿地節(jié)奏的放慢在一線城市表現(xiàn)得尤為明顯。
事實上,對于今年下半年土地市場的判斷,早在其今年6月的一場中期策略會上已經(jīng)有所表露。
今年6月24日,萬科證券事務(wù)代表梁潔就曾公開表示,過去兩年,由于一線城市土地供應(yīng)緊張和土地競爭過于激烈,所以公司的發(fā)展重點的確在向二三線城市轉(zhuǎn)移,但他同時也指出一線城市的即將到來的機會。
梁潔稱:“萬科總共土儲為6000萬平方米,足夠3年開發(fā)的需要,但由于地價和房價的聯(lián)動機制,在目前的調(diào)控形勢下,受調(diào)控影響較大的一線城市可能會出現(xiàn)較好的拿地機會,公司保持關(guān)注并靈活把握。”
在這種思想的指引下,加之這兩次拿地的順利,北京萬科在土地儲備方面仍然表現(xiàn)出濃厚的興趣。
公開資料顯示,北京近三年來最大的一宗位于郭公莊的住宅用地將于9月15日入市,對于該地塊,北京萬科意向非常明顯,相關(guān)負責(zé)人透露,"北京萬科看好郭公莊地鐵沿線區(qū)域,并希望能在此地區(qū)有進一步發(fā)展"。
至于拿地方式,北京萬科宣稱,公司樂于和土地、資金等各類資源的所有者開展合作,因為風(fēng)險利益均衡的合作模式有助于公司更好的整合社會資源。