紅商網(wǎng)訊：“總體來說，我們這個(gè)價(jià)格是沒有調(diào)低，還是在我們的利潤空間里面，毛利率也沒有降。”禹州地產(chǎn)主席林龍安于8月31日業(yè)績發(fā)布會上如是從容回答。
根據(jù)禹州地產(chǎn)公布的2011年中期業(yè)績報(bào)告，截止到6月30日禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣7.67億元，同比下降62.5%；毛利率為3.37億元，同比下降66.7%；股東應(yīng)占利潤為3.73億，同比下降28.3%；每股基本盈利為15.55分。
此外公告還披露，禹洲地產(chǎn)上半年確認(rèn)物業(yè)銷售金額為7.24億，同比下降64.0%，確認(rèn)銷售面積為70030平方米，同比下降58.9%，平均售價(jià)則由2010年上半年的11823元/平方米下降到2011年上半年的10343平方米。
禹洲地產(chǎn)未披露業(yè)績下滑的原因，但表示在中央打壓通脹的大前提下，禹洲地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)，短期困難不少，但禹洲地產(chǎn)亦比表示其對內(nèi)地房地產(chǎn)市場仍具信心，且禹洲地產(chǎn)各地項(xiàng)目將會采取靈活的定價(jià)及銷售策略。
禹州地產(chǎn)總裁黃志斌表示，從今年下半年開始調(diào)整整個(gè)營銷策略以后，從7、8月份的表現(xiàn)來看，這是一個(gè)往上走的勢頭。所以，我們很有信心完成下半年的目標(biāo)。
此外，公告還披露禹洲地產(chǎn)在廈門地區(qū)將會有四個(gè)新項(xiàng)目推出市場，分別為禹州·高爾夫、禹州·尊海、禹州·陽光花城及禹州·溪堤尚城，這四個(gè)項(xiàng)目可售面積約為28萬平方米。
以下是禹州地產(chǎn)2011年中期業(yè)績會的現(xiàn)場實(shí)錄：
媒體提問：公司下半年會不會有一些減價(jià)項(xiàng)目來應(yīng)對限購令等政策？在此基礎(chǔ)上會比原來的價(jià)格調(diào)低一點(diǎn)嗎？
林龍安：公司下半年推出的樓盤會根據(jù)區(qū)域和樓盤的多少來定價(jià)，但不是減價(jià)。一個(gè)樓盤的推出是在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行促銷價(jià)格，而并不存在降價(jià)的情況。例如合肥天境這個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)具體情況確定一個(gè)價(jià)格，再以公司上市兩周年的活動(dòng)這樣推出，不存在降價(jià)的說法�？傮w來講，公司項(xiàng)目的價(jià)格沒有調(diào)低，還是在我們的利潤空間里，毛利率也是沒有降的。
媒體提問：基于公司8月份的銷售均價(jià)跌了很多，那么公司有打算調(diào)整銷售項(xiàng)目嗎？
林龍安：針對這個(gè)問題，以合肥這個(gè)區(qū)域?yàn)槔�。由于合肥所占比重很大，所以并不是說這個(gè)8000多元均價(jià)下降是公司有一個(gè)減價(jià)的情況，而是產(chǎn)品組合的部分。因?yàn)楹戏手罢急瓤赡苁堑陀?0%，那8月份貢獻(xiàn)可能接近40%，這是把握整個(gè)集團(tuán)的平均權(quán)衡重的價(jià)格下降，但是沒有單方面的項(xiàng)目降價(jià)的概念。另外，比如那些靠近鐵路馬路的房子，會根據(jù)樓盤的特點(diǎn)制作一個(gè)精細(xì)化的營銷策略，就是把那些犄角旮旯的資源做一些刺激性的價(jià)格處理來促銷整個(gè)項(xiàng)目的銷售，不是說一刀切做一個(gè)降價(jià)處理。因?yàn)楣臼巧鲜泄�，同時(shí)要對股東和以前的業(yè)主承諾，所以開盤以后不會讓價(jià)格越來越低，導(dǎo)致形成一個(gè)很負(fù)面的形象，所以這是一個(gè)營銷的組合拳。
媒體提問：公司下半年推盤量大概是62.8萬平方米，這樣大的量需要耗費(fèi)多少錢呢？同時(shí)，基于公司40億元的目標(biāo)，那要賣掉多少才能回籠這40多億？
林龍安：按公司的計(jì)劃，60萬平方米去化率大概在六成到六成五左右，到時(shí)候公司預(yù)期能套現(xiàn)的面積是40萬平方米，均價(jià)在11000元左右，大約就四五十億目標(biāo)，全年就是65億，因?yàn)樯习肽暌呀?jīng)完成了21億左右。
媒體提問：因?yàn)楣鞠掳肽甑匿N售目標(biāo)是45億，下半年的一個(gè)推貨量比上半年是多了11個(gè)項(xiàng)目，按照市場的情況來看下半年的市場供應(yīng)量是很大的，這樣會不會有一定的銷售壓力？另外，合肥天境項(xiàng)目有一些優(yōu)惠的項(xiàng)目推出，那其他項(xiàng)目會不會也推出這樣的優(yōu)惠措施？
黃志斌：第一個(gè)問題，銷售的壓力肯定會有，由于整個(gè)市場大背景就是宏觀調(diào)控。但是，從禹洲地產(chǎn)董事長的報(bào)告中可以得知，就是從今年下半年開始整個(gè)營銷策略調(diào)整以后，從七月份和八月份的表現(xiàn)來看，公司是一個(gè)往上走的勢頭。所以，我們有信心完成下半年的目標(biāo)。第二個(gè)問題，對于合肥的一個(gè)營銷手段，公司會根據(jù)地區(qū)、市場，還有項(xiàng)目不同的情況也不排除這樣一個(gè)靈活的措施來確保整個(gè)合約銷售額的實(shí)現(xiàn)。
媒體提問：針對靈活的營銷策略，采用量價(jià)聯(lián)動(dòng)，在新盤定價(jià)上比市場預(yù)期的價(jià)格大概會不會有一個(gè)相對比較大的調(diào)整？今年的定價(jià)策略與往年有什么區(qū)別之處？同時(shí)，由于公司今年上半年?duì)I業(yè)額是跌了62.5%，竣工面積比較少，其下降的主要原因是什么？
林龍安：再舉例子說明吧。比如說今年3月份，董事局要求集團(tuán)當(dāng)年拿的項(xiàng)目一定要當(dāng)年完成，六個(gè)月內(nèi)要?jiǎng)庸�，十個(gè)月要進(jìn)行預(yù)售。再比如說拿陽光花城這個(gè)項(xiàng)目來講，從拿地到動(dòng)工就六個(gè)月左右，十個(gè)月就開始銷售。但是，這和以前相比有時(shí)間上的差距。所以，我們現(xiàn)在是快速周轉(zhuǎn)，快速周轉(zhuǎn)的目的是它的資金和現(xiàn)金流，原來可能做一次我們現(xiàn)在做兩次了，當(dāng)然量和價(jià)格都會取得平衡。如果你這么快速的周轉(zhuǎn)，你不可能要求我們的利潤很高，比如說我們原來的毛利率要達(dá)到40%到45%，我現(xiàn)在可能30%就可以做了，這就是量價(jià)平衡的概念。至于毛利方面，實(shí)際上的銷售價(jià)格會以市場為基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目和毛利率來計(jì)算價(jià)格。關(guān)于竣工面積問題，上半年公司其實(shí)剩下銷售只有15萬平方米，等于上半年的樓盤可以基本是銷售完了，只是剩下15萬平方米，這個(gè)去化率相對來講還是比較高的。上半年開工量都壓在上半年，但整個(gè)開工與銷售時(shí)間差會壓到下半年，這是開工安排的程序問題。
