紅商網(wǎng)訊：利用中國城市化進程中工業(yè)用地的變性可能性，以及食品加工廠配套住宅與商業(yè)；利用物流產(chǎn)業(yè)配套商業(yè)開發(fā)用地，并借此獲得地方政府青睞從而便于獲取低成本土地，祝義材的若干地產(chǎn)類投資“拔茅連茹”，茁壯擴張。
“近日媒體的負面報道對公司影響很大，希望媒體手下留情。”8月17日，中國雨潤食品集團有限公司（雨潤食品，1068.HK）業(yè)績發(fā)布會上，雨潤系掌門人祝義材如此表示。
此前3天，該公司針對媒體質(zhì)疑進行澄清回應，指稱集團擁有的土地都是根據(jù)合法方式取得，屬于工業(yè)用地，不能用于房地產(chǎn)業(yè)務，且集團（上市公司）并未從事任何商業(yè)地產(chǎn)或物流業(yè)務，集團總裁祝義材的若干私人投資“與集團無關(guān)”。
這份聲明旨在將雨潤系的房地產(chǎn)業(yè)務與雨潤食品之間撇清，然而本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，祝義材的若干私人投資與上市公司之間有著千絲萬縷的聯(lián)系。
利用中國城市化進程中工業(yè)用地的變性可能性，以及食品加工廠配套住宅與商業(yè)；利用物流產(chǎn)業(yè)配套商業(yè)開發(fā)用地，并借此獲得地方政府青睞從而便于獲取低成本土地，祝義材的若干地產(chǎn)類投資“拔茅連茹”，茁壯擴張。
以食品加工廠為名
南京富豪祝義才的雨潤系以“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)”而知名，多年以來，其業(yè)務范圍在雨潤控股這個大平臺上，已經(jīng)形成了一張縱橫捭闔的多元化產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡，集食品、物流、百貨、旅游、房地產(chǎn)、金融等六大產(chǎn)業(yè)于一體，且擁有雨潤食品和商貿(mào)類南京中商(600280,股吧)（600280.SH）兩家上市公司。
媒體的質(zhì)疑集中于雨潤食品，這家以生豬屠宰和肉制品為主業(yè)的上市公司，因涉嫌在遼寧變相無償拿地5000畝，且這些用于生豬養(yǎng)殖與屠宰的項目卻一直沒有開工，一時間被媒體認為是“不忙屠宰忙圈地”，以騙取補貼。更有媒體質(zhì)疑圈得的土地是否被用于商業(yè)土地或其他用途。
雨潤食品對此表示，公司從未從事任何商業(yè)地產(chǎn)或物流業(yè)務，其財務報表等公開資料中，也的確難以見到與之有關(guān)的痕跡。但是，這并不代表雨潤食品與雨潤系的地產(chǎn)業(yè)務全無瓜葛。
“雨潤食品擴張，主要是通過兼并和收購各地倒閉的食品加工廠和肉聯(lián)廠。這些廠家在區(qū)位上位于以往的城市郊區(qū)，但是隨著城市化進程就變成了副中心區(qū)域。在政府規(guī)劃中，已經(jīng)不適合做工業(yè)廠房，所以相當部分的土地要進行變性。又因為權(quán)屬歸屬雨潤，當?shù)卣鶗谕恋刈冃砸约捌浜髿w屬上給予這個重點扶持企業(yè)方便之門。”8月17日，一位曾任職雨潤中層的知情人士對記者表示。
該人士透露，有些土地已經(jīng)改變性質(zhì)，部分被雨潤用作了商品房的開發(fā)。
另外一種方式，則是收購了當?shù)氐募庸S以后，把原來的加工廠面積縮小，囤積大量的工業(yè)用地，然后通過工業(yè)地產(chǎn)配套住宅和商業(yè)，以及物流地產(chǎn)的名義進行圈地。
公開資料顯示，在雨潤系擴張的初期，從1997年到2003年，其曾一口氣收購了19家國企。即使是近期，項目的收購也從未終止。這其中有多少被并購公司的土地最終成為雨潤的地產(chǎn)資產(chǎn)，仍是未公開的數(shù)字。
物流產(chǎn)業(yè)助力
除利用食品加工廠土地涉嫌開發(fā)地產(chǎn)業(yè)之外，雨潤系也因自身的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和規(guī)模獲得了不少地產(chǎn)開發(fā)資源。
如位于南京河西新城雨潤工業(yè)園的雨潤集團總部，總投資110億元。這個去年年初開工的項目總建筑面積達223萬平方米。
其中，該項目盈利性的生活配套部分建筑面積約為47萬平方米，商業(yè)配套51萬平方米，還包括五星級酒店、5A級辦公樓和高端商場。
再如其同期興建的青島北方總部，亦有配套的金融類寫字樓和星級酒店資源。
事實上，雨潤控股旗下的六大支柱產(chǎn)業(yè)中，除了通過食品產(chǎn)業(yè)的“捷徑”獲得土地外，其他產(chǎn)業(yè)也成為其獲取商業(yè)開發(fā)土地的便利渠道。
雨潤控股下的物流產(chǎn)業(yè)，所依托的仍是其在食品產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢。以肉制品、副食品和農(nóng)產(chǎn)品形成的三條物流主線，雨潤在地方政府的支持下，在不少二線城市建成了規(guī)�？捎^的大型物流交易平臺。
如南京農(nóng)貿(mào)中心、南京華商副食品市場、哈爾濱南極食品批發(fā)市場以及華中最大的肉食品交易平臺長沙福潤肉制品市場等等，雨潤對這類物流地產(chǎn)的投資一直樂此不疲。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，過去兩年間，雨潤地產(chǎn)至少達成了4個超大型的農(nóng)副產(chǎn)品采購中心的投資協(xié)議，分別位于廣東中山、陜西西安、天津東麗區(qū)和遼寧沈陽，意向總投資額高達420億元。
