“年初的時候還來貼過外墻安裝窗戶，但是沒干完就停工撤走了，據(jù)說是集團(tuán)內(nèi)部調(diào)整，已經(jīng)有幾個月沒有人來上班了。”留守的一位保安說。

　　究竟是什么讓這個命運(yùn)多舛的豪宅項目再次陷入困局？7月31日，中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（中國奧園，3883.HK）的一則公告透露出蛛絲馬跡。公告稱，中國奧園通過全資附屬公司，以7.13億港元的價格買入世紀(jì)協(xié)潤的相關(guān)貸款，而世紀(jì)協(xié)潤擁有長安8號項目公司北京耀輝96.8%的股權(quán)。

　　由于此前中國奧園和長安8號的另一個擁有者王府世紀(jì)共同對該貸款負(fù)有償還責(zé)任，此番中國奧園將貸款全部買入后，也就意味著王府世紀(jì)實(shí)際上已經(jīng)從長安8號項目上撤出。在公告中，王府世紀(jì)的實(shí)際控制人王志才辭任世紀(jì)協(xié)潤董事職務(wù)也佐證了這一點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)一直言之鑿鑿的長安8號股東之爭似乎也將因此告一段落，但對于中國奧園來說，這個曠日持久的棋局卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

　　勞燕分飛

　　2010年年初，在長安8號新品見面會上，中國奧園董事局主席郭梓文和王志才聯(lián)袂公開亮相，言談甚歡。但隨后不久，就爆出了中國奧園和王府世紀(jì)產(chǎn)生意見分歧的消息。

　　“雙方總是談不攏，方案一直在變，營銷團(tuán)隊也極度不穩(wěn)定，人員變動頻繁。”一位參與過長安8號項目工作的人士對記者抱怨。

　　在眾多復(fù)雜問題的影響下，長安8號工程進(jìn)展和銷售狀況并不理想，營銷操盤手也兩度易人。這也造成了已經(jīng)封頂并開始外立面裝修的長安8號被迫再度停工，12萬平方米的可售住宅面積也僅僅銷售了1.28萬平方米。

　　“股東之間的一些問題要處理，項目不得不暫停下來，但相信項目很快就會重新啟動。”長安8號營銷負(fù)責(zé)人梁秀蕾對記者表示。

　　對于記者提出的“王府世紀(jì)是否已經(jīng)出局，由中國奧園完全掌握了長安8號的控制權(quán)”的疑問，梁秀蕾表示，“可以這么說，但還要等很多法律文件的簽署，更具體的細(xì)節(jié)不方面對外透露。”

　　“我只能說，從法律上來講，現(xiàn)在王府世紀(jì)仍然是長安8號的股東。”中國奧園投資部負(fù)責(zé)人出言謹(jǐn)慎。

　　中國奧園在公告中表示，王府世紀(jì)所控制的泓達(dá)投資在這筆定期貸款中違約，因此作為抵押物，世紀(jì)協(xié)潤的股權(quán)也遭到了工銀國際以及其他貸款人的強(qiáng)制接收。

　　如果中國奧園此番不出手，將意味著失去長安8號這個項目，而在收購此貸款的同時，與貸款相關(guān)的股東權(quán)益也一并落入了中國奧園的囊中。

　　王府世紀(jì)究竟為何違約，中國奧園方面表示無權(quán)對外披露，不過分析人士猜測，王府世紀(jì)也許并沒有資金償還這筆貸款，因為從一開始，這筆貸款的償還就依賴于長安8號的銷售回籠資金。

　　另外，知情人士透露，雙方在利益分配方面存在著嚴(yán)重的分歧。“中國奧園又出人又出錢，還不斷貸款償債，幾乎一手將這個爛尾項目重新盤活，其當(dāng)然希望收益比例能高于股權(quán)比例。”

　　這就形成了一個循環(huán)鏈條，中國奧園與王府世紀(jì)對收益的分歧直接影響了后者手中拿到的資金，而這些資金又是這筆貸款的唯一還款來源。因此，王府世紀(jì)的貸款違約并不難以理解。

　　奧園之役

　　長安8號命運(yùn)波折而充滿戲劇性，這個原名耀輝國際城的項目本來由王志才的王府世紀(jì)持有80%的股份并獨(dú)立開發(fā)，但由于資金不足，王府世紀(jì)將控股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了當(dāng)時還名為天鴻寶業(yè)的首開股份(600376,股吧)，雙方約定共同開發(fā)。

　　然而，艱難漫長的拆遷和不斷激增的支出讓首開股份逐漸失去了耐心，2008年，整體上市后的首開股份以“國企不適合做豪宅”為理由，將項目股權(quán)重新賣回給王府世紀(jì)。

　　原本指望華爾街巨頭美林集團(tuán)注資的王府世紀(jì)將項目更名為擎峰，但遭遇全球金融危機(jī)重創(chuàng)導(dǎo)致美林集團(tuán)自顧不暇，加上首開股份不斷催債，讓王府世紀(jì)不得不再度對外尋求合作方。此后，中國奧園介入。

　　于是，停工1年多的擎峰項目再度開工，并改名長安8號。中國奧園主席兼行政總裁郭梓文當(dāng)時樂觀宣稱，該項目將在未來3年內(nèi)為中國奧園帶來130億元的銷售收入。

　　但讓人不曾預(yù)想到的是，長安8號項目卻在債務(wù)償還、利益紛爭、銷售困局以及宏觀調(diào)控的漩渦中成為了中國奧園的阿喀琉斯之踵，持續(xù)不斷的資金投入已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)初的預(yù)計，然而這個建了4年的項目卻至今沒有竣工。

　　“只能說，當(dāng)時中國奧園在房地產(chǎn)市場從低谷中恢復(fù)時期對前景估計過于樂觀，對復(fù)雜的債權(quán)股東關(guān)系審視不足。”一位曾經(jīng)考察過長安8號的私募基金人士對記者表示。

　　中國奧園2010年年報顯示，長安8號銷售金額僅有7.925億元，與目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，由于項目動工時間難以確定，下一筆銷售金額何時入賬仍是未知數(shù)。

　　上述私募基金人士認(rèn)為，擁有項目的絕大部分股權(quán)，對中國奧園有利有弊。好的方面在于中國奧園對項目的決策更加獨(dú)立和暢快，有利于項目重新啟動銷售；但不利之處在于，項目仍有不少債務(wù)壓身，這都需要中國奧園一力承擔(dān)，“這無異于一場豪博”。

　　中國奧園當(dāng)初以8.3億元介入長安8號，然而隨著時間的推移，貸款、工程款、還債等資金粗略估計已經(jīng)投入了超過30億元，隨著貸款期限的逼近和項目的停工，中國奧園必須采取更多的融資措施予以應(yīng)對。

　　從2010年年報看，中國奧園可以動用的現(xiàn)金及存款達(dá)22億元，但一年內(nèi)到期的銀行貸款則有13億元，隨著此前蘇州項目的并購和此次收購貸款的支出，公司的現(xiàn)金壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　不過，中國奧園似乎已經(jīng)有所準(zhǔn)備。本報獨(dú)家獲悉，長安8號北塔的商業(yè)裙樓和寫字樓已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了一家新加坡基金，以作為其Reits上市的儲備資源。但該消息尚未得到中國奧園方面的回應(yīng)。