公寓賣高價，盈利空間被透支

　　2011年，隨著住宅限購令的推出，市場上大量的投資需求被擠壓到商業(yè)地產(chǎn)中。一方面，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了空前機遇，而與此同時，一個日益現(xiàn)實的問題也浮出水面，即：在流動性泛濫的貨幣背景下，過多資金涌入商業(yè)地產(chǎn)領域，客觀上抬高了商業(yè)地產(chǎn)項目的買入價格，也提升了后續(xù)經(jīng)營者的經(jīng)營門檻，尤其是缺乏核心競爭力和知識產(chǎn)權(quán)的中國IT產(chǎn)業(yè)，以其不斷降低的行業(yè)利潤率，如何面對大型賣場高昂的租金，成為商業(yè)地產(chǎn)投資者無法回避的風險。

　　據(jù)了解，目前山大路科技市場的多數(shù)經(jīng)營者，都是在進行微利經(jīng)營，“不大掙錢”是很多商家的一致感受。而對于華強廣場的進駐，不少商家也表示了自己的擔憂，“他們現(xiàn)在賣價這么高，以后的租金肯定便宜不了，我們可以不去租他們的柜臺，但也害怕他們帶高了周邊商場的租金，讓我們的成本支出更高了。”

　　而另一商家則表示，“山大路科技市場多年來就是這種格局，硬件環(huán)境差是事實，華強廣場可以提升這里的硬件環(huán)境，但問題是山大路的升級改造喊了這么多年，為什么一直變化不大，恐怕也和這個產(chǎn)業(yè)自身的特點有關系。如果我賣山寨貨，我肯定不需要多么高檔的門面，升級改造需要投入太大成本，而改造后我們能不能負擔這個成本，也是很大的問題。”

　　據(jù)濟南華強廣場相關人員透露，購買華強廣場的客戶中，半數(shù)以上是投資客。他們除了看中山大路的地段價值以及未來IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景外，還有一個重要原因，就是在物價水平越來越高的今天，把錢存在銀行已經(jīng)越來越?jīng)]有“安全感”，住宅限購后，只好把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，在華強廣場投資，也是資產(chǎn)保值增值的一個辦法。

　　對此，專家指出，商業(yè)地產(chǎn)投資有別于住宅投資之處，在于住宅投資如果失誤，房子還可以用來居住，而商業(yè)地產(chǎn)投資不但涉及項目的買入價格，還涉及日后的租金水平及投資收益，更與所涉及的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場波動密切相關，而商業(yè)項目一旦出現(xiàn)問題，投資者退路更小。

　　售價過高，IT商家多持觀望心態(tài)

　　山大路上的不少IT商家也對濟南華強廣場的商鋪化公寓持保留態(tài)度。

　　山大路有不少商家都看好華強廣場項目，但當前他們的實際動作還是主要集中在華強電子賣場的入駐簽約上。而對于華強公寓，令他們遲遲難以下決心的原因主要有以下幾方面。

　　一方面是售價超出商家心理預期。“我們很早就想買一套屬于自己的房產(chǎn)，也想利用華強這個機會，但是目前來看價格確實是太高了。公司購買房產(chǎn)，部分資金肯定要通過銀行貸款，但現(xiàn)有業(yè)務利潤已不足以支撐公司支付太多的費用。”前段時間參加完華強廣場E座的認籌會，山大路某公司經(jīng)理向媒體這樣表示。

　　另外一方面原因來自于商家對于未來房產(chǎn)市場走勢不確定性的疑慮。一位曾有意購買華強公寓的公司老板表示：“國家對于房產(chǎn)市場頻頻出臺調(diào)控政策，市場走勢已顯得不很穩(wěn)定，潛在著投資風險。近年來生意很不好做，市場還遭遇到通貨膨脹、產(chǎn)品缺貨、需求低迷等狀況，現(xiàn)在更是進入了淡季，賺的都是辛苦錢。自己擔心這種投資風險是公司未來所難以承受的。”

　　此外，還有來自IT信息產(chǎn)業(yè)本身的行業(yè)風險。據(jù)報道，濟南山大路科技市場，在經(jīng)歷“五一”短暫的銷售小高峰后，市場又逐漸恢復了往日的平淡，無論是PC、數(shù)碼還是網(wǎng)絡等產(chǎn)品的銷售都非常低迷，銷量均維持在較低水平。低迷的市場行情讓經(jīng)銷商倍感經(jīng)營壓力，可這期間店租、人力、公司運營等成本費用并沒有減少，還得正常支付。

　　更讓大家感到心里沒底的是：CPI指數(shù)仍處于高位，國內(nèi)消費者消費意愿還處在較低水平。據(jù)某權(quán)威機構(gòu)的一項調(diào)查表明，全國50個城市中有85.8%的城鎮(zhèn)居民傾向于儲蓄，只有14.2%的居民傾向于“更多消費”，創(chuàng)下十年來的最低值。

　　與之形成鮮明對比的，濟南華強廣場商鋪化公寓的“單位天價”，到底要靠什么來支撐？