漂亮的財(cái)務(wù)預(yù)估數(shù)據(jù)

　　事實(shí)上，低廉的土地成本是一方面，500萬(wàn)平方米的住宅面積成為該項(xiàng)目另一“玄機(jī)”。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，“未來(lái)方舟”70%的建筑面積將被用來(lái)開發(fā)住宅，辦公、商業(yè)、酒店等其他類型物業(yè)僅占30%。

　　記者在一份公司提交董事會(huì)的內(nèi)部財(cái)務(wù)測(cè)算文件中看到，“未來(lái)方舟”一期建設(shè)總量為522.9萬(wàn)平方米，包括四棟超高層建筑所在區(qū)域以及五大居住組團(tuán)的開發(fā)，總投資額為303億元，其中土地成本為58億元，只占到綜合開發(fā)成本不到20%。

　　一期開發(fā)的總收益約為527億元，其中現(xiàn)金預(yù)計(jì)收入462億元，主要來(lái)自住宅和商鋪的銷售，按高層住宅5800元/平方米、洋房7000元/平方米、商鋪18000元/平方米售價(jià)估算得出，另外有65億元收益來(lái)自持有物業(yè)。

　　根據(jù)中天城投內(nèi)部人士的說法，對(duì)比未來(lái)方舟周邊項(xiàng)目的房?jī)r(jià)，這一估值十分保守而穩(wěn)健。不過就在距離未來(lái)方舟不遠(yuǎn)處的中天世紀(jì)新城，銷售人員告訴記者，目前在售的高層均價(jià)在5000元出頭。

　　根據(jù)預(yù)估數(shù)據(jù)，如果不包含持有物業(yè)，未來(lái)方舟項(xiàng)目一期的現(xiàn)金利潤(rùn)可以達(dá)到60億元，凈利潤(rùn)率20%，若包含持有物業(yè)，凈利潤(rùn)率則可達(dá)到40%。投資峰值將出現(xiàn)在明年，實(shí)際投入96億元左右。今年，項(xiàng)目總投入在75億元左右。

　　未來(lái)方舟項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，今年四季度即將啟動(dòng)第一批住宅的預(yù)售，預(yù)計(jì)銷售100萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)65億元銷售收入。明年則計(jì)劃銷售130億元。

　　現(xiàn)金流懸念

　　然而，未來(lái)方舟今年四季度要實(shí)現(xiàn)銷售面積100萬(wàn)平方米，銷售收入65億元，這將是中天城投去年一整年所有項(xiàng)目銷售收入的兩倍。

　　貴陽(yáng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年貴陽(yáng)全市住宅面積(含經(jīng)濟(jì)適用住房)為710.7萬(wàn)平方米，住宅銷售金額為293.35億元。未來(lái)方舟僅在今年四季度就要銷售100萬(wàn)平方米，65億元的銷售金額更是接近去年貴陽(yáng)全市住宅銷售金額的近四分之一。

　　根據(jù)中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年，貴州世紀(jì)城項(xiàng)目曾創(chuàng)下一年銷售面積125萬(wàn)平方米的紀(jì)錄，成為當(dāng)年全國(guó)銷售面積最大的單體項(xiàng)目，該項(xiàng)目用了一年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷售金額56億元，僅次于太原星河灣的72億元，位列全國(guó)第二。

　　而未來(lái)方舟2012年全年的銷售計(jì)劃是130億元。貴陽(yáng)當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，這么大的量要在這么短的時(shí)間內(nèi)消化掉幾乎不可能。

　　一旦銷售未如預(yù)計(jì)，未來(lái)方舟的現(xiàn)金流將承受巨大壓力。

　　根據(jù)公司的財(cái)務(wù)估算，即使在銷售情況理想的情況下，未來(lái)方舟一期項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流也要到明年三季度才能轉(zhuǎn)正，而在今年四季度現(xiàn)金流將迎來(lái)最低值——負(fù)50億元。

　　同時(shí)，與未來(lái)方舟同期進(jìn)行的還有體量龐大的保障房項(xiàng)目。根據(jù)中天城投與貴州省人民政府共同簽訂的《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》，公司五年內(nèi)將投資200億元用于建設(shè)1000萬(wàn)平方米保障房。

　　今年以來(lái)，漁安新城30萬(wàn)平方米公租房已經(jīng)動(dòng)工，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，保障房具體的融資方案還在與政府磋商，到目前為止公司仍在使用自有資金投入開發(fā)。