紅商網(wǎng)訊：日前，位于建設(shè)路錦電東苑的一宗純商業(yè)用地被萬科一舉拿下，該地塊面積達(dá)23.1057畝，以3060元/平方米的低價(jià)成交。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，該地段日后升值潛力極大。不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，作為住宅地產(chǎn)的“龍頭老大”，萬科此次進(jìn)入成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卯足了勁，但在其并不專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，萬科將面臨多種難題。

　　萬科進(jìn)軍成都商業(yè)地產(chǎn)　“注重資產(chǎn)回報(bào)率”是根本原因

　　近期，成都土地市場(chǎng)每況愈下，幾宗優(yōu)質(zhì)地塊屢遭流拍。7月7日，萬科在建設(shè)路大商圈成功拿地，似乎為成都土地市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑。

　　四川新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵對(duì)此評(píng)價(jià)：“萬科在建設(shè)路有著龐大的客戶群，同時(shí)萬科還具有較強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)能力。此次拿地，萬科志在必得，也完全在我們的意料之中。”

　　萬科此次拿地，其實(shí)要回溯到2010年。當(dāng)時(shí)萬科董事長王石曾在股東會(huì)上表示，現(xiàn)在城市改造，更多的是注重城市綜合體，以后拿地規(guī)劃項(xiàng)目需要有商業(yè)業(yè)態(tài)，如寫字樓、商場(chǎng)和酒店等。

　　此后，萬科陸續(xù)在不少城市“試水”商業(yè)地產(chǎn)。從北京萬科五號(hào)公社到上海萬科ＶＭＯ，萬科在深圳、東莞、西安等地也相繼有所行動(dòng)。萬科集團(tuán)董秘譚華杰曾表示，作為一個(gè)上市公司，萬科格外注重資產(chǎn)回報(bào)率。萬科此次出擊成都建設(shè)路商業(yè)地產(chǎn)，正好應(yīng)驗(yàn)了譚華杰此前的表態(tài)。

　　四川省商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長冉立春指出，做商業(yè)地產(chǎn)要求開發(fā)商必須同時(shí)具備三個(gè)基本條件：超強(qiáng)資金實(shí)力、超強(qiáng)資源整合力、超強(qiáng)專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。

　　萬科顯然不能完全滿足。2010年7月，萬科在北京的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)五號(hào)公社遭遇敗北，最后低價(jià)賤賣，讓此事一度成為業(yè)內(nèi)談資。

　　世家機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹則對(duì)本網(wǎng)表示：從財(cái)務(wù)報(bào)表看，萬科的資金實(shí)力是比較穩(wěn)健的；在資源整合上，萬科雖然缺乏萬達(dá)、龍湖的“先”，也沒有華潤、中糧的“復(fù)合”優(yōu)勢(shì)，但萬科有品牌號(hào)召力；除此之外，萬科還可以通過人才戰(zhàn)略快速建立起商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　前述專家稱，萬科在住宅地產(chǎn)開發(fā)上有品牌號(hào)召力，底氣當(dāng)然足。但在商業(yè)地產(chǎn)上就未必有底氣了，畢竟其缺乏商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的積累，而北京的失敗案例無疑值得成都商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目警惕。

　　住宅開發(fā)與商業(yè)開發(fā)差別大　萬科面臨商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營短板

　　今年2月，龍湖拿下成都高新西區(qū)唯一商業(yè)用地，用于打造體量達(dá)180萬平米“時(shí)代天街”；6月24日，金牛萬達(dá)廣場(chǎng)就再次引爆成都樓市，開盤首日即攬金18億元，一舉摘得成都單日熱銷的桂冠；藍(lán)光旗下的公館1881、空港?時(shí)代廣場(chǎng)等樓盤還實(shí)施“商+住”打包上市。商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)這種的火爆局面，也直接導(dǎo)致各房企在樓盤品質(zhì)打造、項(xiàng)目配套、商業(yè)運(yùn)營能力以及價(jià)位等方面明爭(zhēng)暗斗、各施拳腳。

　　而萬科此次拿下建設(shè)路大商圈的“黃金寶地”，似乎對(duì)其前景早已信心十足。萬科此前表示，其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于精妙的設(shè)計(jì)、精湛的工藝、精心的服務(wù)三大價(jià)值，通過這三大價(jià)值的創(chuàng)新與優(yōu)化，萬科住宅全面領(lǐng)先。但住宅的開發(fā)畢竟與商業(yè)不同，甚至有著天壤之別。

　　相關(guān)專家稱，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，難度非常高的業(yè)態(tài)，開發(fā)商需要具備專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營以及管理能力。萬科在住宅地產(chǎn)開發(fā)上是專業(yè)戶，但在專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)方面尚處于練手階段。該專家表示，萬科此項(xiàng)目能給成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響不大，首先該地段已是開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，商業(yè)先機(jī)被搶占，另外，在短時(shí)間內(nèi)萬科將面臨商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營和管理難題，此難題無疑將成為萬科在商業(yè)地產(chǎn)的短板之一。

　　另外，龍湖、萬達(dá)等專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商早已積累了足夠的品牌效應(yīng)，其新項(xiàng)目一啟動(dòng)，各地知名品牌如主力百貨店、電影院等紛紛響應(yīng)并加入，而萬科在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營能力尚未得到市場(chǎng)認(rèn)可，將大大減弱商家的入駐熱情。

　　張紅兵告訴本網(wǎng)，近幾年建設(shè)路附近配套日益完善，萬科在成都的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目落戶建設(shè)路大商圈，由于其所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，一旦運(yùn)營成功，將擴(kuò)大建設(shè)路大商圈在整個(gè)城東的輻射范圍。

　　其實(shí)，自2009年末，伊藤洋華堂入駐建設(shè)路以來，建設(shè)路用地規(guī)劃之爭(zhēng)一直備受關(guān)注。而在今年7月11日，建設(shè)路隆重開建成都第二個(gè)天橋二層商業(yè)步行體系，建設(shè)路商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步炙手可熱。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，相較于春熙路鹽市口等老商圈，目前建設(shè)路大商圈還存在消費(fèi)客流少、客群消費(fèi)低、購買力較差等弊端，商業(yè)業(yè)態(tài)組合也不夠飽滿，甚至有懷疑聲音發(fā)出，稱建設(shè)路將可能淪為常年依靠打折度日的成都折扣店集中地。

　　某商業(yè)樓盤的營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，萬科已經(jīng)在住宅市場(chǎng)打響品牌，其服務(wù)意識(shí)有口皆碑，此次出擊成都商業(yè)地產(chǎn)，雖然是牛刀小試，但未免有點(diǎn)“鈍刀不利砍柴”的嫌疑。