這也是自2000年北京成功推出CBD概念之后，11年來區(qū)域內(nèi)第一個建筑全面改造的項目。

　　在2010年萬科接手該項目時，毛大慶曾透露過粗略計算后的改造項目投資成本，至少在7000元/平方米。按照面積計算，業(yè)內(nèi)初步估計改造工程投資將至少花費2.8億元人民幣。

　　變身企業(yè)家私人會所

　　北京萬科擁有贏嘉中心B座100%的產(chǎn)權，總建筑面積42686.2平方米，其中地上面積3.6萬平方米。

　　“我們會對項目的外立面、全部的機電設備系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、大堂和公共區(qū)域、周邊環(huán)境及園林綠化作出全面改造和升級，使之與CBD核心區(qū)的周邊環(huán)境和建筑相協(xié)調(diào)。”北京萬科相關人士告訴時代周報記者。

　　業(yè)內(nèi)人士對于贏嘉中心一直持有“結(jié)構和智能系統(tǒng)落后、硬件條件明顯低于周邊高級寫字樓水準”的評價。也正因為如此，數(shù)年來該樓宇的出租率不到60%，而租金水平亦低于周邊寫字樓平均水平。

　　萬科準備另辟蹊徑。“隨著CBD的發(fā)展進入成熟期，對于物業(yè)的需求更加多樣化。贏嘉中心針對CBD的客戶需求進行了重新定位，將寫字樓部分設計為企業(yè)家的私人會所，充分滿足企業(yè)家高端商務社交的需求，提供展示客戶個人收藏并兼具方便性、私密性的個性社交空間。”北京萬科表示。

　　特殊的地理位置決定了這不是一場簡單的建筑改造。2010年10月20日，萬科和中信地產(chǎn)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的儀式上，北京萬科總經(jīng)理毛大慶對此的解釋是，贏嘉中心的改造對CBD、甚至是整個北京的形象都會有影響，做好了將會是個教科書式的改造，這也是人們關注此項目的原因。

　　據(jù)悉，贏嘉中心B座的改造，是北京CBD發(fā)展11年來，區(qū)域內(nèi)進行的第一個全面改造項目，萬科搭上了CBD東擴、CBD升級再造的順風車。由于事關重大，改造計劃一直未公布，要待北京市政府的批準才能進行。將近半年之久，該方案到今年3月中旬才終于獲批。

　　B座11.5億元“改嫁”

　　在國貿(mào)橋的東南角，外立面呈灰紅色、建筑風格傳統(tǒng)的贏嘉中心，在這個北京最繁忙的商圈里并不起眼。從北望去，樓頂一個并不醒目的“萬”字，宣告著新主人的到來。

　　如今的贏嘉中心B座早已人去樓空。舊租戶的招牌卸走，在外墻留下各種印記和瘡疤。樓宇的保安告訴時代周報記者，這棟樓的改造從去年5月就開始準備，樓內(nèi)的租戶也于之前就陸續(xù)遷出。

　　贏嘉中心已有十年歷史。2001年由贏嘉置業(yè)發(fā)展有限公司建成，曾用名為“三立大廈”及“富裕隆大廈”。2006年贏嘉置業(yè)與中信嘉華銀行有限公司發(fā)生了借款合同及擔保合同糾紛，贏嘉中心最終被查封，于2009年9月以底價95000萬元被拍賣。中信地產(chǎn)接盤了項目，獲得了近5萬平方米建筑面積的所有權。包括63萬平方米的A座9-17層(扣除已售部分)以及42萬平方米的B座整棟。

　　2010年4月，市場傳出贏嘉中心又將“改嫁”的消息，而此次的“新郎”，就是剛開始在商業(yè)地產(chǎn)方面有所圖謀的萬科。到2010年8月，萬科承認以11.5億元收購贏嘉中心B座。

　　非住宅占比不超20%

　　“進入CBD區(qū)域是我加入萬科后的重要任務之一。”在北京萬科收購項目的消息傳出后，毛大慶曾對媒體表示。

　　顯然，除了開發(fā)同住宅項目相配套的物業(yè)類型，萬科對于商業(yè)地產(chǎn)還有更大的野心。盡管北京萬科在給時代周報記者的回復中表示，“萬科專注于普通住宅市場的發(fā)展策略是穩(wěn)定、延續(xù)的，目前并未發(fā)生任何變化。只是為了順應城市發(fā)展趨勢，萬科必須在發(fā)揮傳統(tǒng)住宅開發(fā)能力優(yōu)勢的同時，強化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營能力。萬科是為了進一步做好住宅而做商業(yè)，并不是為商業(yè)而商業(yè)。公司所探索的商業(yè)地產(chǎn)，主要是那些符合城市發(fā)展的方向、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。”

　　對于這個以曲線方式擁有的CBD一席之地，項目將以何種方式經(jīng)營，是散售還是統(tǒng)一持有，北京萬科并未透露，但此前毛大慶已經(jīng)表示希望這成為萬科在CBD的標志性建筑。

　　萬科顯然已經(jīng)開始跨入非住宅物業(yè)的多元化道路：去年2月14日，東莞萬科首個城市綜合體項目正式啟動，將建成集購物、辦公、居住、休閑、餐飲、娛樂、觀光和文化于一體的城市綜合體項目;去年6月，萬科深圳首個城市綜合體項目啟動，該項目商業(yè)面積將高達10多萬平方米，提供娛樂、休閑、餐飲和購物的一體化服務;而在上�？偼顿Y10.37億元的七寶地塊項目，將建成包括商場、影院及餐飲、展示等服務，并能夠提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位“一站式”服務的大型購物中心。

　　但萬科在態(tài)度上依舊審慎。萬科董事會秘書譚華杰對時代周報記者表示，萬科仍然會盡可能控制非住宅業(yè)務的占比，“短期來看希望不超過10%，中期(3-5年)希望不超過20%。”