“2011年，地產(chǎn)類上市企業(yè)通過(guò)股市融資仍然希望不大，但房企個(gè)個(gè)都在加速發(fā)展，預(yù)計(jì)今年的主要融資渠道將是銀行、信托和基金等。”中融信托相關(guān)人士認(rèn)為。

　　遠(yuǎn)洋出招商業(yè)地產(chǎn)

　　1月23日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)祭出了其全力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的第一招。當(dāng)日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋·光華國(guó)際We-life未來(lái)廣場(chǎng)商業(yè)街盛大啟幕。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明表示：“目前，北京乃至全國(guó)可開(kāi)發(fā)的土地有限。未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)需要依靠商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)尚處于初級(jí)階段，存在著廣闊的發(fā)展空間，加之有國(guó)外優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)和模式可以借鑒，商業(yè)地產(chǎn)必將大有所為。”

　　據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面介紹，遠(yuǎn)洋·光華國(guó)際We-life未來(lái)廣場(chǎng)主要定位為高端商務(wù)體驗(yàn)區(qū)，以高端餐飲、商務(wù)休閑設(shè)施為主的商戶占總數(shù)的80%以上。據(jù)悉，該項(xiàng)目將被打造成為北京CBD地區(qū)的一個(gè)消費(fèi)新坐標(biāo)，既滿足了消費(fèi)者高端時(shí)尚的消費(fèi)主張同時(shí)又為消費(fèi)者獲取更有滿足感的消費(fèi)體驗(yàn)提供了一種全新選擇。

　　“進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主業(yè)縱深格局的第三步，自從去年3月份遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成立商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部以來(lái)，公司就給自己定義了最適合的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向——差異化經(jīng)營(yíng)，光華We-life未來(lái)廣場(chǎng)與其它同類型商業(yè)項(xiàng)目有著明顯的區(qū)隔，定位為高端商務(wù)體驗(yàn)區(qū)，也符合CBD住戶的品位。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理翟巍說(shuō)。

　　翟巍同時(shí)告訴記者，遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城和天津海河新天地We-life未來(lái)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目也在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中。從今年開(kāi)始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將陸續(xù)在北京、天津、沈陽(yáng)、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個(gè)以上的商業(yè)項(xiàng)目，打造遠(yuǎn)洋全新的商業(yè)地產(chǎn)格局。

　　而據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總經(jīng)理王福順?lè)Q，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)板塊從事業(yè)部成立以來(lái)資金方面是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立融資的，其中私募和信托是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主要渠道之一。

　　尋求多渠道融資

　　將PE的方式作為重要融資渠道之一，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正是一個(gè)代表。

　　盡管在2010年，各大房企各顯其能大規(guī)模融資，但不斷擴(kuò)大拿地規(guī)模和開(kāi)發(fā)規(guī)模的房企在2011年勢(shì)必將面臨著資金壓力，并在持續(xù)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，不斷找尋多種渠道融資。

　　隨著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)、商業(yè)規(guī)劃和招商等工作深化，鑒于商業(yè)地產(chǎn)前期投入相對(duì)都比較大，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還將不斷遭遇到資金問(wèn)題。目前看來(lái)，遠(yuǎn)洋發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)除了依靠銀行、私募和信托之外，還主要采取合作開(kāi)發(fā)的模式。

　　近期，南豐集團(tuán)增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6.597億股，一躍成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第二大股東。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和南豐集團(tuán)旗下公司分別合作開(kāi)發(fā)了北京市朝陽(yáng)區(qū)CBD商業(yè)中心區(qū)地塊和在大連的項(xiàng)目。

　　去年12月31日，遠(yuǎn)洋攜手太古地產(chǎn)以20.03億元取得成都金融核心區(qū)的綜合項(xiàng)目地塊。同一天，遠(yuǎn)洋又與綠城中國(guó)達(dá)成杭州兩個(gè)大型項(xiàng)目的股權(quán)合作協(xié)議。

　　“只要是合適的商業(yè)項(xiàng)目，有經(jīng)驗(yàn)的合適的公司，遠(yuǎn)洋即使只持有少量股份也愿意與對(duì)方合作，這是遠(yuǎn)洋目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)策略。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士告訴記者。

　　地產(chǎn)信托春節(jié)后復(fù)蘇

　　一直以來(lái)，銀行貸款是房企資金鏈中最重要的一環(huán)，但隨著2011年政府繼續(xù)收緊銀根，基金和信托勢(shì)必將成為今年房企融資的重點(diǎn)。

　　據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2010年信托行業(yè)共發(fā)行房地產(chǎn)信托項(xiàng)目1921億元，同比增加328%;房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。

　　進(jìn)入2011年，雖然房地產(chǎn)信托巨大的量引起政府監(jiān)管層的警惕，并在去年底明令各信托公司警惕房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得多家主要信托公司迫于壓力主動(dòng)提出暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。根據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，截至1月21日，信托公司共發(fā)行39款信托產(chǎn)品，其中投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品發(fā)行量在此期間呈現(xiàn)了逐步回升的態(tài)勢(shì)。

　　“春節(jié)后，各大信托公司會(huì)逐步恢復(fù)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，但信托公司也會(huì)進(jìn)一步注意房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，主要會(huì)做一些符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的、公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的大型地產(chǎn)企業(yè)的融資項(xiàng)目。”一家大型信托公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　不過(guò)值得注意的是，信托雖然沒(méi)有遭到監(jiān)管層的徹底限制，但在政府監(jiān)管層的嚴(yán)密監(jiān)控下，2011年勢(shì)必再難恢復(fù)到2010年的瘋狂放量。2011年以來(lái)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)還一直處在低量發(fā)行的狀態(tài)。

　　戴德梁行發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，2010年的一系列新政，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得非常狹窄，開(kāi)發(fā)商面臨著資金來(lái)源枯竭的局面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資缺口的擴(kuò)大為多元化融資渠道帶來(lái)發(fā)展空間，房地產(chǎn)基金將成為一個(gè)有力的融資渠道。

　　2010年，國(guó)內(nèi)曾先后出現(xiàn)了將近30只大大小小的地產(chǎn)投資基金，主要以私募股權(quán)投資基金(PE)的方式出現(xiàn)，基金的總規(guī)模達(dá)到了500多億元。

　　戴德梁行報(bào)告預(yù)計(jì)，今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)，但由于政策的不明朗和相應(yīng)法規(guī)還在完善中，民間的房地產(chǎn)基金難以形成強(qiáng)勢(shì)規(guī)模，其在基金募集力度上將面臨著巨大的挑戰(zhàn);國(guó)企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實(shí)力以及廣闊的社會(huì)資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國(guó)房地產(chǎn)舞臺(tái)上的主角。

　　“預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)管理的總資產(chǎn)將在9100億元左右。”麥肯錫研究認(rèn)為。