王健林的名片上，頭銜除了外界熟悉的大連萬達集團董事長，還有中共十七大代表、全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席等。和所代表的多重身份一樣，他談的也不僅僅局限于萬達，“一個企業(yè)家，同時也應該是政治家和經(jīng)濟學家”。

　　約40分鐘后，王健林在下屬的催促下結(jié)束采訪。第二天，11月19日，萬達在濟南的第二件“作品”——— 濟南萬達廣場將正式亮相。他就是為這家萬達旗下的首個A級店專程趕來濟南的。緊接著，他還要趕往天津，那里的還有一個萬達廣場的開業(yè)慶典等著他。

　　濟南“梅開二度”，萬達升級“三代”

　　19日將是萬達在濟南“梅開二度”。6年前，萬達在濟南的第一個項目在泉城路西頭開業(yè)。不過，同樣被稱為萬達，即將開業(yè)的濟南萬達廣場是他們的第三代店，泉城路萬達是第一代。

　　“明天開業(yè)你可以去看看，給兩個萬達做一下對比，感覺肯定完全不一樣。”王健林說，第三代店是萬達目前正在全國主推的，規(guī)模比第一代店要大得多，業(yè)態(tài)要更加全，更重要的是，第三代店特別強調(diào)體驗式消費，要求零售業(yè)的比重一般不超過50%。

　　根據(jù)他們提供的資料，濟南萬達廣場是濟南目前最大的城市綜合體，總建筑面積約100萬平方米，總投資60億元，包括大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、高尚住宅等，其中大商業(yè)總建筑面積達40.65萬平方米，大型購物娛樂中心16萬平方米，還包括一條400米長的室內(nèi)步行街。據(jù)悉，濟南萬達廣場是萬達在全國各地已運營的項目中面積最大的，“但如果算上在建的，武漢等地的項目還要比濟南萬達廣場大。”“三代店我們特別強調(diào)零售業(yè)的比重。”王健林說，因此，即將開業(yè)的濟南萬達廣場給濟南帶來的不是一個商場就可以代表的。“影響至少有兩方面”，從商業(yè)設施上看，這是一個綜合體。之前，濟南有很多商場，這些商場也在努力改變，但更多增加一些餐飲、娛樂等項目，不是真正意義上的綜合體;更重要的是，“濟南萬達廣場不是一個購物中心，而是一個生活中心。我們更強調(diào)體驗式消費，而不是簡單的購物，這就是為什么強調(diào)非零售業(yè)態(tài)要超過50%的主要原因。”

　　據(jù)了解，濟南萬達廣場除了引進萬千百貨、萬達影城、大歌星KTV、神采飛揚、國美電器、樂購超市、ZARA等7家主力店外，還有400米長的室內(nèi)步行街，其中很多是娛樂項目，比如萬達影城、大歌星KTV，廣場內(nèi)還分布有近百個品牌的餐飲。此外，廣場里還一塊“天幕”，主體顯示屏長100米、寬18米。這是山東第一塊“天幕”，也是全國第五塊。用萬達一位人士的話說，集中了衣、食、住、行、吃、喝、玩、樂以及商務休閑等各種生活元素。

　　這種“第三店”在外地城市已經(jīng)顯示了魅力。據(jù)說，不久前開業(yè)的呼和浩特萬達廣場，首日就吸引了37萬人次的市民到場。“如果說第一代和第三代的區(qū)別，我覺得最大的還是創(chuàng)新上的變化。”王健林說，這種模式不僅在濟南沒有先例，在萬達之前，在國內(nèi)也沒有先例。

　　商業(yè)地產(chǎn)雖好，風險比住宅更大

　　不過，王健林直言，這種沒有先例的模式，萬達也是經(jīng)過十多年的摸索后才找到的，其中也有一些波折。據(jù)了解，萬達是國內(nèi)最早提出商業(yè)地產(chǎn)概念的企業(yè)之一，當時一度引來懷疑。“商業(yè)地產(chǎn)好處很多，但風險比住宅要大。”對于目前的商業(yè)地產(chǎn)熱，王健林說，目前全國很多城市都在提城市綜合體，而且有些不太大的城市一下就規(guī)劃要建幾十座，開發(fā)企業(yè)也動輒提綜合體，但實際上，綜合體不是誰都做得了的。

　　王健林說，比如，開發(fā)企業(yè)要有一定的經(jīng)濟實力，“一兩個億肯定不行，現(xiàn)在有的城市一塊地就十幾個億”，沒有一定的經(jīng)濟實力，想開發(fā)真正意義上的綜合體，后續(xù)資金將是最大的問題。再就是要懂專業(yè)，或請對了外腦。“國內(nèi)很多綜合體項目就是因為開發(fā)者不懂專業(yè)半途而廢了。”他舉例說，廣東某市有一個項目，開發(fā)商很有錢，但請的是美國的設計師，照搬了美國的做法，結(jié)果成了爛尾工程;上海也有一個很好的案例。王健林曾參加這兩個項目的“會診”，結(jié)論是“沒法救”。

　　更重要的是，要有豐富的商業(yè)資源。王健林說，商業(yè)地產(chǎn)不是完全由開發(fā)者自己經(jīng)營，更多是交給別的經(jīng)營者去經(jīng)營，因此，在開發(fā)之前，就應該和一部分經(jīng)營者約定好，然后根據(jù)他們的需求進行開發(fā)建設，“等到建好了再去招商，不是人家求你，而是你求別人，租金上不來不說，整個項目的運營可能也會受到影響”。