位于天河路與體育東路交界處的萬菱匯，周邊聚集了多個大型成熟商業(yè)物業(yè)，包括西邊的正佳廣場、天河城、維多利廣場、廣百中怡店等，以及東邊的頤高電腦城、天河娛樂廣場，還有正對面的太古匯等。不過，從開業(yè)這一段時間來看，萬菱匯的人氣似乎不盡人意�；仡櫘�(dāng)年正佳廣場的發(fā)展歷程，盡管經(jīng)過了多年“磨練”人氣逐漸回升，成為天河商圈的一大支柱，但對比天河城仍后勁不足。萬菱匯是否也會陷入“后不如前”的怪圈呢？日前，多名地產(chǎn)業(yè)專家接受信息時報記者專訪，對此進行剖析。

　　關(guān)于商場人氣

　　萬菱匯開業(yè)難以 創(chuàng)造天河城奇跡

　　信息時報：萬菱匯人氣不足的原因有哪些？是不是開業(yè)選擇的時機不對？

　　申格聯(lián)：萬菱匯人氣不足的原因是多方面的。首先是時機不是最好。無論是正佳、維多利廣場還是萬菱匯和太古匯開業(yè)人氣都不可能創(chuàng)造天河城的奇跡。因為天河城當(dāng)年開業(yè)時是中國大陸最早的SHOPPING MALL開業(yè)，是“香港購物天堂”的替代縮影和國人西方發(fā)達(dá)國家時尚購物心理的啟蒙老師，這是喝“頭啖湯”的最佳時機。其次，恰逢世界性的經(jīng)濟低增長期�，F(xiàn)在的情況是收入沒有增加而物價在提升和消費檔次在拔高，消費人群沒有明顯擴大而商圈和商場明顯增多。此外，萬菱匯開業(yè)并沒有帶來新鮮的商業(yè)模式，只是在重復(fù)天河城和正佳廣場的“穿戴食娛體”高端路線。目前便捷的港澳游已經(jīng)將高端顧客引向港澳，同時也有部分高檔消費者流向國外旅游觀光地。

　　陳揚：萬菱匯人氣不足的原因，目前來講，主要是先天因素。首先，萬菱匯所處位置并不像天河城那樣，是地鐵交匯上蓋。其次，人們已經(jīng)形成了一定的消費習(xí)慣，到天河北消費，基本上都會到天河城走一下，接著就可能是正佳。所以在萬菱匯未融入人們消費習(xí)慣之前，人氣不足是不奇怪的。而對于商場的定位和管理的因素，目前來講還不能妄下定論。

　　沈銳培：消費者還沒有形成到萬菱匯消費的習(xí)慣，同時進駐的品牌商家雖主流，但缺乏特色，與競爭對手差異不大。主力品牌如ZARA缺席，降低了消費者的關(guān)注度。另外天河城8月宣布ZARA將進駐，萬菱匯ZARA首店優(yōu)勢已失。

　　謝逸楓：受到政策調(diào)控的影響，商家對后市缺乏信心，有部分商家未及時裝修。另外，由于商業(yè)項目經(jīng)營前期需要大量資金投入，一旦前期招商不利或市場有變，人氣自然會受到影響。目前廣州幾個大型商場的前期招商不到40%，因此如果招商失敗貿(mào)然開業(yè)，會導(dǎo)致場面冷清，影響后期經(jīng)營。

　　天河北交通瓶頸 商家無法避免

　　信息時報：正佳廣場經(jīng)營多年為什么人氣仍然不如天河城？萬菱匯是否會陷入后者不如前者的商業(yè)怪圈？

　　申格聯(lián)：經(jīng)營多年，正佳廣場人氣仍然不如天河城，主要原因在于幾個方面。首先天河城地鐵交通和品牌的優(yōu)勢正佳無法超越；其次，天河城的體量和空間設(shè)計符合廣東消費大眾的心理，而正佳廣場的外觀和內(nèi)部設(shè)計不受廣東人青睞。萬菱匯開業(yè)后人氣不旺，后續(xù)必須尋求商業(yè)地產(chǎn)專家進行商情診斷和培育期的針對性查漏補缺工作，否則就會步正佳廣場的后塵。但只要找出萬菱匯開業(yè)人氣不旺的原因并在后續(xù)期間加以彌補，萬菱匯與正佳廣場的較量應(yīng)該是有優(yōu)勢的，5年內(nèi)有可能在客流量上與正佳一較高下。

　　陳揚：正佳廣場人氣不如天河城既有先天因素也有后天因素。首先，天河城歷史較長，在廣州市民心目中，已經(jīng)不僅僅是一個商場，而是廣州的地標(biāo)。其次，地鐵體育西路站的客流量應(yīng)該是廣州地鐵站中居首位的，加上地鐵覆蓋區(qū)域的日漸擴大，體育西路站的客流量與日俱增，首先收益的當(dāng)然是上蓋的天河城。萬菱匯在前期會陷入交通瓶頸局面，這是由于天河北的路網(wǎng)所決定的，而萬菱匯無法避免天河北商圈的這種先天缺陷。