但在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)并不是中糧置業(yè)的“排他性特權(quán)”；而中糧置業(yè)開(kāi)發(fā)的城市綜合體中亦有住宅業(yè)態(tài)。名義上分工明確的兩個(gè)兄弟單位，由于實(shí)際業(yè)務(wù)上有交叉重合，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的存在變得難以避免。
對(duì)于能夠穩(wěn)定資金來(lái)源的持有型物業(yè)資源，中糧地產(chǎn)顯然未想放手。該公司在2008年年報(bào)中就曾表示，未來(lái)將專(zhuān)注于城市中心高檔住宅和城市綜合體兩類(lèi)戰(zhàn)略產(chǎn)品。而城市綜合體就是包括商業(yè)、辦公、住宅等各類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的“造城”運(yùn)動(dòng)。
例如中糧地產(chǎn)在北京的中糧·祥云國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)的52萬(wàn)平方米中，就包含了19萬(wàn)平方米國(guó)際化商業(yè)規(guī)劃；而成都的中糧·祥云國(guó)際生活區(qū)，也運(yùn)作了商業(yè)旗艦品牌項(xiàng)目“中糧·大悅城”。
除了業(yè)務(wù)交叉造成的資源內(nèi)耗，將住宅與商業(yè)分離的路線(xiàn)也給兩個(gè)獨(dú)立運(yùn)作的平臺(tái)帶來(lái)發(fā)展困境。
一方面，以住宅為主業(yè)的中糧地產(chǎn)上市之后就不斷遭遇經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期波動(dòng)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和股市上的表現(xiàn)難盡人意；而大量商業(yè)地產(chǎn)所需要的沉淀資金，亦讓中糧置業(yè)身負(fù)資金重?fù)?dān)。
“富爸爸”的態(tài)度也耐人尋味。
中糧地產(chǎn)上市后，中糧集團(tuán)對(duì)于扶植這個(gè)唯一的地產(chǎn)板塊上市公司可謂用心良苦。但在2007年8月第一次資產(chǎn)注入成功之后，后續(xù)的資產(chǎn)注入并不順利。
中糧置業(yè)在大悅城一舉成名之后，集團(tuán)對(duì)其的支持力度一直在加大。2009年更是拋出5年內(nèi)700億元打造20個(gè)大悅城的宏偉計(jì)劃。如今，商業(yè)地產(chǎn)將成為集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心更上升到既定戰(zhàn)略的地位。
對(duì)于中糧集團(tuán)而言，手心手背都是肉。兄弟之間的“爭(zhēng)寵”對(duì)“富爸爸”亦是尷尬事。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合勢(shì)在必行。
“主攻住宅地產(chǎn)的中糧地產(chǎn)和主攻商業(yè)地產(chǎn)的中糧置業(yè)在整合過(guò)程中勢(shì)必有一個(gè)磨合過(guò)程，這點(diǎn)我同意，但是我認(rèn)為整合勢(shì)必對(duì)雙方都是有利的，否則我們也不會(huì)整合。”中糧地產(chǎn)上述高層人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
尷尬的中糧地產(chǎn)
中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體打包上市，令此前有望作為地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺(tái)的中糧地產(chǎn)前途未卜。
11月5日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，已使用自籌資金，將中糧集團(tuán)旗下開(kāi)發(fā)住宅的上海加來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%股權(quán)收購(gòu)?fù)戤叀?/p>
顯然，中糧地產(chǎn)正在加速將集團(tuán)內(nèi)部的住宅業(yè)務(wù)整合到自身旗下。
這次收購(gòu)上海加來(lái)的股權(quán)可謂好事多磨。2008年3月，中糧集團(tuán)的第二次資產(chǎn)注入方案中，包括上海加來(lái)51%股權(quán)在內(nèi)、約有40億元資產(chǎn)、涉及到9個(gè)公司的資產(chǎn)欲由母公司打包轉(zhuǎn)讓給中糧地產(chǎn)。但這個(gè)計(jì)劃卻一度被擱淺。
到2009年9月，中糧地產(chǎn)啟動(dòng)配股再融資計(jì)劃，擬募資35.37億元，并依順序收購(gòu)中糧集團(tuán)擁有的5家住宅開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)公司的股權(quán)，上海加來(lái)是募集資金收購(gòu)名單上的第一個(gè)項(xiàng)目。
但受到宏觀調(diào)控影響，這次配股再融資計(jì)劃目前還未通過(guò)審批。中糧地產(chǎn)遂自籌資金，先行將上海加來(lái)項(xiàng)目收入囊中。
“從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)角度，我們是不可能無(wú)限期等待行業(yè)政策調(diào)控結(jié)束后再完成收購(gòu)的，這樣不利于企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)的發(fā)展。現(xiàn)在調(diào)控的影響很大。先以自籌資金收購(gòu)部分項(xiàng)目公司，對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)是一件好事，因?yàn)槲覀兛梢园焉鲜泄镜囊?guī)模和成長(zhǎng)性做得更好。”上述中糧地產(chǎn)高層對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“我們也不排除再次使用自籌資金收購(gòu)中糧集團(tuán)旗下其他房企的可能，要因勢(shì)而變，關(guān)鍵在于企業(yè)持續(xù)發(fā)展的客觀需要。”
但在西南證券分析師肖劍眼中，自籌資金收購(gòu)是一種無(wú)奈之舉。“中糧地產(chǎn)目前的處境比較尷尬。”他對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，首先，從整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期來(lái)講，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)；其次，集團(tuán)雄厚的地產(chǎn)資產(chǎn)沒(méi)有按預(yù)想成功注入，對(duì)于中糧地產(chǎn)在整個(gè)行業(yè)的地位和今后的運(yùn)作都會(huì)造成很大的影響。“尤其是目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)正面臨著比較嚴(yán)峻的調(diào)控，當(dāng)土地儲(chǔ)備和資金流受到一定制約后，中糧地產(chǎn)業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)和周期規(guī)模逐步擴(kuò)大的預(yù)期可能會(huì)落空。”
截至今年6月底，中糧地產(chǎn)的總資產(chǎn)為137億元。今年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.53億元，同比增24.87%，凈利潤(rùn)同比增7.61%至1.38億元。但同時(shí)仍飽受巨大資金缺口的煎熬。三季報(bào)稱(chēng)，因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要增加銀行借款，中糧地產(chǎn)9月末短期借款為35.8億元，較年初的26.1億元增加37.47%。
相比之下，中糧置業(yè)的風(fēng)頭正勁。中糧集團(tuán)副總裁、中糧置業(yè)董事長(zhǎng)史焯煒日前透露，集團(tuán)已開(kāi)業(yè)的大悅城分別為北京西單大悅城、沈陽(yáng)大悅城以及北京朝陽(yáng)大悅城。到2011年，上海大悅城、天津大悅城將陸續(xù)推出，此外，北京安定門(mén)大悅城、成都大悅城、天津六緯路大悅城也即將推出。
“集團(tuán)給我們的投資比例占中糧集團(tuán)的30%左右，700個(gè)億，用五到十年做十到二十個(gè)大悅城，這個(gè)數(shù)量有一點(diǎn)保守。”在品牌聯(lián)盟交流會(huì)上，史焯煒的話(huà)，似乎在暗示中糧集團(tuán)會(huì)繼續(xù)在商業(yè)地產(chǎn)上追加投入。
在集團(tuán)構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)的旗幟下，專(zhuān)攻住宅地產(chǎn)的中糧地產(chǎn)何去何從充滿(mǎn)了變數(shù)。
“目前中糧地產(chǎn)還是主攻住宅地產(chǎn)。”中糧地產(chǎn)高層人士稱(chēng)，“但是未來(lái)會(huì)否進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型還是涉及到整合的問(wèn)題，現(xiàn)在不好說(shuō)。”
