宏大計(jì)劃

　　地處北京西南郊區(qū)的房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)，雖然是房山距離北京市區(qū)最近的地方，但工業(yè)和商業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)都比較落后，交通也不是很方便，一向都不太引人關(guān)注。不過(guò)，進(jìn)入2010年，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)變得前所未有地高調(diào)和熱鬧起來(lái)。

　　去年9月，房山區(qū)正式宣布，以長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)為中心，打造房山中央休閑購(gòu)物區(qū)(CSD)。房山的規(guī)劃定位是，在未來(lái)十年，以華北地區(qū)最大的奧特萊斯為經(jīng)濟(jì)引擎，以戶(hù)外體育產(chǎn)業(yè)、特色旅游產(chǎn)業(yè)、酒店餐飲娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目為配套，將房山建設(shè)成為北京的中央休閑購(gòu)物區(qū)。而這個(gè)被視為CSD核心的華北最大的奧特萊斯就是由奧特萊斯(中國(guó))公司規(guī)劃建設(shè)的。如果說(shuō)去年房山區(qū)宣布計(jì)劃時(shí)并沒(méi)有引起足夠的關(guān)注的話(huà)，那么，今年，隨著房山奧特萊斯項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，這個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃的商業(yè)價(jià)值已經(jīng)成為長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最值得炫耀的亮點(diǎn)了。

　　根據(jù)計(jì)劃，奧特萊斯(中國(guó))公司聯(lián)合其主要股東首創(chuàng)置業(yè)和中國(guó)基建集團(tuán)，在長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)建筑面積達(dá)17萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，其中包括奧特萊斯名牌折扣中心、購(gòu)物中心、大型餐飲店、電影院、超市、酒店和生態(tài)住宅等，形成一個(gè)以?shī)W特萊斯為引領(lǐng)的購(gòu)物休閑區(qū)。

　　“現(xiàn)在看來(lái)，17萬(wàn)平方米還不夠，估計(jì)還要加15-20萬(wàn)平方米，我們正在跟當(dāng)?shù)卣�府商談，做更多的配套�?xiàng)目。”奧特萊斯(中國(guó))公司所屬商管公司董事長(zhǎng)萬(wàn)文英告訴中國(guó)商報(bào)記者，之所以選擇房山，就是因?yàn)樵摰貐^(qū)開(kāi)發(fā)比較晚，地價(jià)相對(duì)便宜，更適合做奧特萊斯這種低成本運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)。她說(shuō)，隨著房山交通條件的逐步改善，該項(xiàng)目將有望輻射華北大部分地區(qū)，同時(shí)北京城區(qū)的消費(fèi)者前往購(gòu)物也會(huì)很方便。作為最早把奧特萊斯業(yè)態(tài)引進(jìn)中國(guó)的人，萬(wàn)文英說(shuō)，她對(duì)房山項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)信心十足。

　　在開(kāi)建華北最大奧特萊斯項(xiàng)目的同時(shí)，奧特萊斯(中國(guó))公司在廣東佛山和浙江湖州的項(xiàng)目也先后動(dòng)工。其中，佛山項(xiàng)目面積達(dá)178萬(wàn)平方米，湖州項(xiàng)目近100萬(wàn)平方米。南北三個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目第一期總投資達(dá)170億元。

　　不過(guò)，對(duì)于奧特萊斯(中國(guó))公司來(lái)說(shuō)，這三個(gè)項(xiàng)目只是其龐大商業(yè)計(jì)劃的第一步。奧特萊斯(中國(guó))的計(jì)劃是，三年內(nèi)，在華南、華東、華中、華北、東北五個(gè)主要都市圈重點(diǎn)打造興建奧特萊斯現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。未來(lái)五年內(nèi)，在中國(guó)所有直轄市和主要省會(huì)城市增加布點(diǎn);未來(lái)十年內(nèi)，在大部分省會(huì)城市及主要地級(jí)市、風(fēng)景旅游區(qū)打造30家?jiàn)W特萊斯風(fēng)情小鎮(zhèn)及度假購(gòu)物村。奧特萊斯(中國(guó))為這個(gè)龐大的新項(xiàng)目起名“芭蕾雨”，寓意表時(shí)尚、浪漫、滋潤(rùn)和財(cái)富。

　　模式突破

　　與國(guó)內(nèi)一般的奧特萊斯不同，在“芭蕾雨”的項(xiàng)目中，奧特萊斯名牌折扣店仍是核心，但外延變得更加廣闊，奧特萊斯(中國(guó))公司董事局主席林卓延稱(chēng)之為“以?shī)W特萊斯為核心的新型綜合商業(yè)模式”。該模式除了打造一種泛奧特萊斯折扣店以外，更加注重項(xiàng)目的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，在每一個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目中配有購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂(lè)廣場(chǎng)、超市、康體中心、會(huì)議中心、主題游樂(lè)園、大型SPA、時(shí)代影城、度假酒店、風(fēng)情食街、特色酒吧、淘寶大街等等，甚至包括高爾夫球場(chǎng)以及時(shí)尚人文宅邸等，形成了一條以?shī)W特萊斯名牌折扣店為龍頭，多種商業(yè)業(yè)態(tài)并存的新型產(chǎn)業(yè)鏈條。

　　與此同時(shí)，“芭蕾雨”誓言將成為以國(guó)際名牌為主的真正的奧特萊斯。為了確保國(guó)際品牌進(jìn)駐，奧特萊斯(中國(guó))與法國(guó)名品折扣店管理有限公司(SCCIM)、英國(guó)FREEPORT公司合作，共同組建了專(zhuān)門(mén)的國(guó)際招商公司OOM負(fù)責(zé)海外招商。

　　“品牌和價(jià)格是奧特萊斯這種業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)。”萬(wàn)文英說(shuō)，目前，國(guó)內(nèi)有些奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)往往存在兩種想像，一是只有折扣，沒(méi)有國(guó)際品牌;二是雖然有國(guó)際品牌，但折扣力度不夠大，品類(lèi)不夠多。目前，國(guó)際知名品牌主要來(lái)自歐美地區(qū)，盡管我國(guó)已經(jīng)引進(jìn)了其中的90%，但這些品牌在中國(guó)的經(jīng)營(yíng)，特別是在二三線城市的經(jīng)營(yíng)，通常交給代理商或經(jīng)銷(xiāo)商做，因此，給國(guó)內(nèi)奧特萊斯的品牌組合帶來(lái)了比較大的困難。讓國(guó)外知名的名品折扣經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商的好處是，可以發(fā)揮他們的優(yōu)勢(shì)，組合引進(jìn)更多知名的國(guó)際品牌。據(jù)萬(wàn)文英介紹，最先竣工的佛山項(xiàng)目已有150多個(gè)國(guó)際品牌有意向進(jìn)駐。在價(jià)格方面，“芭蕾雨”的折扣將低至3-5折。

　　奧特萊斯(中國(guó))還試圖打開(kāi)從國(guó)外直接進(jìn)貨的渠道。據(jù)介紹，“芭蕾雨”的產(chǎn)品中50%計(jì)劃是從國(guó)外直接進(jìn)口，而關(guān)稅將是“芭蕾雨”面臨的一道難題。例如，一套價(jià)值2萬(wàn)元的杰尼亞西服，如果從奧特萊斯的通道進(jìn)來(lái)，可能只需要5000元。但如果按照2萬(wàn)元納稅的話(huà)，稅收要4000元左右，折扣空間就大為縮小了。此前，林卓延曾透露，奧特萊斯(中國(guó))正在跟國(guó)家有關(guān)部門(mén)就此問(wèn)題溝通，爭(zhēng)取從奧特萊斯渠道進(jìn)來(lái)的產(chǎn)品能有自己的稅收政策，并且“取得了很大的進(jìn)展”。

　　“中國(guó)發(fā)展奧特萊斯有廣闊市場(chǎng)，不過(guò)，要做好首先要解決規(guī)范化、規(guī)模化和規(guī)律化三個(gè)問(wèn)題。”中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，中國(guó)奧特萊斯的潛在市場(chǎng)很大，特別是二、三線城市有待開(kāi)發(fā)的區(qū)域非常廣闊，關(guān)鍵要看怎么經(jīng)營(yíng)。他認(rèn)為，奧特萊斯(中國(guó))的地產(chǎn)背景使其在商業(yè)和地產(chǎn)的結(jié)合發(fā)展方面更有優(yōu)勢(shì)。一般而言，零售商能否在2-3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利非常關(guān)鍵，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不太可能支持一個(gè)項(xiàng)目3年以上的市場(chǎng)培育期。奧特萊斯(中國(guó))把商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一了起來(lái)，從綜合投入成本角度來(lái)說(shuō)，更加節(jié)約，更利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。