在此之前，幾乎所有的PE在地產(chǎn)領(lǐng)域都是通過(guò)投資地產(chǎn)企業(yè)來(lái)獲得收益，而不會(huì)直接面對(duì)項(xiàng)目。

　　加注商業(yè)地產(chǎn)

　　中信資本屬中信集團(tuán)旗下的投資管理及顧問(wèn)公司，成立于2002年，核心業(yè)務(wù)包括私募股權(quán)投資、房地產(chǎn)基金、結(jié)構(gòu)融資及資產(chǎn)管理，管理資金超過(guò)30億美元。

　　目前，中信資本旗下有三只地產(chǎn)投資基金，一期基金是機(jī)會(huì)型投資，二期基金偏重住宅投資，三期基金投資策略則相對(duì)分散。這些基金主要投資國(guó)內(nèi)一線和二線城市的住宅和商用項(xiàng)目，曾在包括佛山、珠海、上海、大連等全國(guó)9個(gè)城市投資過(guò)若干住宅項(xiàng)目。中信資本高級(jí)董事總經(jīng)理兼房地產(chǎn)投資部門主管程驍遠(yuǎn)介紹，商業(yè)地產(chǎn)將成為中信資本地產(chǎn)投資基金的重點(diǎn)，未來(lái)會(huì)加大資金的分配比例在商業(yè)地產(chǎn)方面。

　　“中信資本會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)、改建、管理、經(jīng)營(yíng)等，但不會(huì)是開(kāi)發(fā)商。”程驍遠(yuǎn)如是描述中信資本未來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)板塊的運(yùn)作模式。按照他的解釋，中信資本不會(huì)去拿地，而是選擇一些已經(jīng)完工或者尚未完工的項(xiàng)目進(jìn)入，收購(gòu)或者與開(kāi)發(fā)商合作，都有可能，但“絕對(duì)不會(huì)自己開(kāi)發(fā)”。

　　程驍遠(yuǎn)介紹，中信資本之所以改變純粹投資開(kāi)發(fā)商的模式，由自己直接介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)，主要是從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，看中商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。

　　程驍遠(yuǎn)表示：“中信資本將以商業(yè)物業(yè)作為投資重點(diǎn)方向之一，通過(guò)收購(gòu)已竣工或接近竣工的商業(yè)物業(yè)，組建專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)策劃、招商、推廣及運(yùn)營(yíng)。我們計(jì)劃用五年的時(shí)間在全國(guó)范圍內(nèi)完成多個(gè)大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)，迅速在中國(guó)建立起自有商業(yè)地產(chǎn)品牌。”

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》從一些PE人士處了解到，除了中信資本外，目前不少PE都在考慮直接進(jìn)入房地產(chǎn)，主要原因是，在一些PE看來(lái)，目前房地產(chǎn)處于相對(duì)較低的周期中，特別是二三線城市，具有較大的機(jī)會(huì);同時(shí)，PE和開(kāi)發(fā)商對(duì)于資金的認(rèn)知和需求存在差異，選擇合適的投資對(duì)象并不容易。

　　按照推算，“自營(yíng)”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)率并不會(huì)比投資開(kāi)發(fā)商差，在帶有杠桿的情況下，可以達(dá)到20%左右的年回報(bào)率。

　　二三線城市機(jī)會(huì)

　　二三線城市將成為未來(lái)中信資本商業(yè)地產(chǎn)的重要投資點(diǎn)。

　　此次中信資本投資的長(zhǎng)沙悅方·ID MALL計(jì)劃于2011年10月開(kāi)業(yè)，建筑面積約12萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化等諸多元素于一體的Shopping Mall。此項(xiàng)目原為長(zhǎng)沙青和購(gòu)物廣場(chǎng)，由中信資本的全資子公司湖南盈富負(fù)責(zé)具體運(yùn)營(yíng)。

　　在選定長(zhǎng)沙之前，中信資本曾經(jīng)多地考察，有過(guò)接觸的項(xiàng)目達(dá)數(shù)十家。最終選擇長(zhǎng)沙，主要是因?yàn)殚L(zhǎng)沙本身屬于典型的消費(fèi)型城市，購(gòu)買力強(qiáng)勁，但當(dāng)?shù)厝狈φ嬲�的Shopping Mall，主要以傳統(tǒng)百貨為主。

　　實(shí)際上，除此之外還有一個(gè)重要原因，就是中信集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐膹?qiáng)大政府資源。據(jù)中信資本首席執(zhí)行官介紹，中信資本近年共在湖南投資近30億元，是其在國(guó)內(nèi)投資最大的省份。除長(zhǎng)沙之外，中信資本還在武漢、鄭州等地洽談新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　程驍遠(yuǎn)介紹，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，盡管中信資本不會(huì)明確對(duì)一線城市“關(guān)門”，但重點(diǎn)肯定是二三線城市，“二三線城市的城市化正在加速擴(kuò)大，發(fā)展可能比一線城市還要快”。在他看來(lái)，一線城市如上海，辦公樓等仍具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ�但零售業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，二三線城市的機(jī)會(huì)大過(guò)一線城市。

　　在此之前，中信資本的第三個(gè)地產(chǎn)投資基金于2008年年底完成集資4億美元，其中有三分之二已投資到各類項(xiàng)目，其中包括上海和大連的住宅項(xiàng)目以及上海的辦公區(qū)。