恒大地產(chǎn)上市，是中國房企資本市場(chǎng)逐浪潮流中角色最飽滿、情節(jié)最曲折的章節(jié)。從不上市的分而食之做減法，到上市成功后分金銀，恒大地產(chǎn)理順了與戰(zhàn)略投資者的關(guān)系。

　　與私募投資人長(zhǎng)達(dá)近三年的賽跑完成后，為了上市迫不得已的超常規(guī)發(fā)展也隨之結(jié)束，恒大地產(chǎn)亦將告別差點(diǎn)被激情吞噬的青春歲月。在全國化、資本化和國際化三大目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)后，許家印可以在更大的平臺(tái)上書寫嶄新的篇章，迎來自我主宰的穩(wěn)健發(fā)展，上市成功也注定成為他的成人禮。

　　用標(biāo)準(zhǔn)化概念重啟IPO

　　10月在香港掛牌的恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、華南城等內(nèi)地房企集體“潛水”，并沒有給一年半后重啟招股的恒大地產(chǎn)帶來好的氛圍。但恒大地產(chǎn)隨后招股和掛牌后的表現(xiàn)，還是多少超出了多方的預(yù)期。

　　此次恒大地產(chǎn)公開發(fā)售16.15億股，以招股價(jià)區(qū)間的中值3.5港元定價(jià)，集資額超過56億港元。掛牌當(dāng)天，一掃內(nèi)地房地產(chǎn)股掛牌首日破發(fā)的頹勢(shì)，4港元的開盤價(jià)較招股價(jià)高出14％，尾盤更是直線拉升至4.7港元。以當(dāng)日收盤市值計(jì)，恒大地產(chǎn)成為在港上市的最大內(nèi)地民營房企。

　　恒大地產(chǎn)招股價(jià)對(duì)應(yīng)今年45倍市盈率（全面攤�。�，初看定價(jià)不低，但2010年預(yù)測(cè)利潤(rùn)將高達(dá)80億元，對(duì)應(yīng)市盈率只有5.5倍。

　　在投資者眼里，房地產(chǎn)商的最大任務(wù)就是賣房子和交房子。恒大賣房子的能力已經(jīng)得到證明。受益于今年樓市回暖，恒大地產(chǎn)今年前三季度的銷售收入是去年全年的3倍，預(yù)售金額高達(dá)230億元。

　　恒大地產(chǎn)的交樓保證是，全國排名第一的1700萬平方米的在建面積。這些在建樓盤已于2008年上半年開工，如果沒有金融風(fēng)暴和首度上市擱淺，將在今年下半年集中交樓。如今，只能推遲到2010年中期集中交樓。

　　恒大地產(chǎn)香港上市是二度出戰(zhàn)，相比去年已能提供更多證明。銷售火熱使可售房源逼近歷史低點(diǎn)，不少開發(fā)企業(yè)開工計(jì)劃壓縮過猛，形成階段性供應(yīng)斷檔，恒大地產(chǎn)的平均售價(jià)從1月份的3900元/平方米一路上漲至9月份的5800元/平方米，依然旺銷。

　　在承銷團(tuán)隊(duì)的幫助下，恒大地產(chǎn)同時(shí)對(duì)上市概念做出調(diào)整。2008年3月首度上市時(shí)，只能打土地儲(chǔ)備和土地成本低這兩個(gè)賣點(diǎn)。重啟IPO后，在土地賣點(diǎn)之外，恒大地產(chǎn)主打標(biāo)準(zhǔn)化全國開發(fā)商的概念，這種標(biāo)準(zhǔn)化更契合西方投資者的口味。

　　首次上市失敗

　　“這才是大贏家！”掛牌當(dāng)日，在香港聯(lián)交所交易大廳里，許家印高舉著美林、淡馬錫等投資人士的手，笑著對(duì)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)十家媒體說。

　　2006年底，美林連同德意志銀行、淡馬錫控股認(rèn)購恒大地產(chǎn)4億美元可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股，持有1/3的股權(quán)，完成首輪融資后，恒大地產(chǎn)的市值是12億美元。

　　2008年3月，恒大地產(chǎn)在美國招股的那個(gè)周末，美國第五大投資銀行貝爾斯登倒閉。由于許家印不接受西方投資者壓價(jià)，首次上市遂告擱淺，留下大量土地款和工程款未付。三個(gè)月后，在經(jīng)歷了極其復(fù)雜而緊湊的談判之后，恒大地產(chǎn)終于在2008年6月底完成5.06億美元的私募。

　　香港大鱷鄭裕彤出資1.5億美元，科威特投資局的兩只基金貢獻(xiàn)1.46億美元，美林和德意志銀行分別追加投入5000萬美元和6000萬美元，另外三名機(jī)構(gòu)投資者則“分享”剩下的1億美元。完成這輪融資后，恒大地產(chǎn)的市值是300億港元。

　　恒大掛牌當(dāng)日，收盤市值為705億港元，把兩次股權(quán)攤薄因素考慮在內(nèi)，首輪私募投資人賬面增值將近2.3倍；以周大福為首的此輪投資人，獲得收益增值超過6億美元，內(nèi)部收益率接近90％。

　　成功上市，恒大地產(chǎn)和投資人皆大歡喜，上市前私募悉數(shù)轉(zhuǎn)股，將在二級(jí)市場(chǎng)兌現(xiàn)收益。兩輪戰(zhàn)略投資者入股都包含上市與否和上市期限的掛鉤條款，第一輪戰(zhàn)略投資者的保底資金回報(bào)在15％左右，第二輪戰(zhàn)略投資者要求的投資保底回報(bào)率則高達(dá)50％，如不能上市成功，恒大地產(chǎn)將被債務(wù)淹沒，許家印將被迫轉(zhuǎn)讓更多的股份。

　　與戰(zhàn)略投資者和平分手

　　通過富力和世茂房地產(chǎn)等第一批內(nèi)地房企香港上市，國際資本市場(chǎng)開始認(rèn)識(shí)到中國房產(chǎn)企業(yè)的投資價(jià)值，恒大地產(chǎn)有地但缺錢，投行基金有錢卻又不可能親自蓋房子，兩者有結(jié)合的現(xiàn)實(shí)需求。

　　碧桂園土地儲(chǔ)備模式受到市場(chǎng)極力追捧，在模式克隆運(yùn)動(dòng)中，需要找一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的領(lǐng)軍人，做同樣的概念，趁市場(chǎng)熱度還在，適時(shí)把衛(wèi)星放出來。恒大地產(chǎn)體量龐大，處在資產(chǎn)加速膨脹過程中，而且還沒有上市，許家印自然被挑選出來成為財(cái)富的放大器。

　　對(duì)于恒大地產(chǎn)和許家印來說，他也需要放手一搏，以迎來更靠前的競(jìng)爭(zhēng)地位。雖然上世紀(jì)90年代就已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，許家印一度在鋼鐵行業(yè)盤桓，地產(chǎn)業(yè)務(wù)也局限在了廣東。當(dāng)他放棄鋼鐵業(yè)務(wù)，龍頭房企多已上市，行業(yè)洗牌已接近完成，他只能借資本之力完成飛躍。

　　于是，恒大地產(chǎn)成了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)史上最狂飆的極品飛車，2000年開始儲(chǔ)備人才，2004年簽下大量土地，2006年著手在資本市場(chǎng)上找錢，許家印帶領(lǐng)下的恒大地產(chǎn)駛?cè)氤�常�?guī)發(fā)展的快車道。

　　2008年3月，當(dāng)他把10倍的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)講給投資者聽時(shí)，無人相信；一年以后，大量房屋成功售出，投資者開始琢磨，他說得也許有點(diǎn)道理。于是，就有了恒大地產(chǎn)雖受認(rèn)可，但難言熱烈的IPO。

　　恒大地產(chǎn)成功IPO，許家印沒有被戰(zhàn)略投資者的貪婪吞噬，也沒有在不可抑制的速度狂飆中滑出跑道。與戰(zhàn)略投資者和平分手后，許家印真正主宰恒大地產(chǎn)的全部命運(yùn)，他也不想維持將吞噬一切的超速增長(zhǎng)。恒大地產(chǎn)將走向常態(tài)，步入穩(wěn)健發(fā)展的成年。

　　許家印幾乎是恒大的全部，他是恒大最活躍的“神經(jīng)元”，夏海鈞和常務(wù)副總裁李綱雖然是公司的第二、第三把手，但更多承擔(dān)執(zhí)行者的角色。和萬科、中海發(fā)展等老牌地產(chǎn)商相比，許家印明白：恒大缺乏底蘊(yùn)。于是，他把復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化，把所有工作都落實(shí)在能迅速見效的環(huán)節(jié)上。