聯(lián)街網(wǎng)訊：人和商業(yè)的一位內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，“如果不借助國際資本投資，戴氏跨入百億家族行列還需要很多年。”

　　40歲的哈爾濱隱秘富豪戴永革，用17年時(shí)間在中國構(gòu)建了龐大的地下商城王國。其執(zhí)掌的人和商業(yè)控股有限公司（HK.1387，下稱人和商業(yè)）—依靠對地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化開發(fā)的“防空洞模式”，凈利潤年均增長率高達(dá)500%，毛利潤保持在70%以上，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

　　“防空洞模式”何以有如此高的盈利能力？人和商業(yè)何以能在商機(jī)巨大的人防工程商業(yè)招標(biāo)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷？

　　逆市IPO

　　10月22日，人和商業(yè)在香港逆市掛牌，雖因市況欠佳而調(diào)低招股價(jià)，但按次日收市價(jià)1.25港元計(jì)算，戴氏家族股份市值仍逾百億港元。在2008福布斯和胡潤中國富豪榜上，戴排名分為第225位和第68位。

　　“人和商業(yè)上市，幾乎動用了所有資源，這是我做過的最辛苦的一單IPO。”瑞銀資本市場部執(zhí)行董事朱俊偉說：人和商業(yè)IPO之途并不順利，計(jì)劃發(fā)行30億股，其中3億股供公眾認(rèn)購，其余27億股供國際配售。然而，人和商業(yè)最終只獲得散戶認(rèn)購672份，合計(jì)1987.4萬股，余下的29.8億余股只能向國際配售。

　　人和商業(yè)原定發(fā)行價(jià)區(qū)間為1.71港元/股至1.4港元/股，由于資本市場形式不好，IPO前將股價(jià)調(diào)低至1.13港元/股。而且，上市前人和商業(yè)控股股東超智投資公司（下稱超智）還與國際投資方簽訂了一份“對賭協(xié)議”，按照“賭約”，人和商業(yè)最終發(fā)售價(jià)若低于1.40港元，超智須于指定時(shí)間將本公司股份約3.64%轉(zhuǎn)予投資者。若發(fā)售價(jià)格高于1.71港元，超智須于指定時(shí)間將本公司股份約0.32%轉(zhuǎn)予投資者。

　　人和商業(yè)的資金壓力和對成功上市的渴望由此可見一斑。

　　“人和商業(yè)此時(shí)上市緣于資金壓力，以及投資者尤其是PE的退出壓力”，平安證券企業(yè)并購部執(zhí)行總經(jīng)理謝運(yùn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，若無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付優(yōu)先股股東的利息，公司將面臨被收購的危險(xiǎn)。

　　此外，除了鄭州和沈陽兩個(gè)在建項(xiàng)目外，人和商業(yè)還在哈爾濱、廣州等地有9個(gè)擬開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約141萬平米。

　　迅猛擴(kuò)張必然依托巨額融資需求來保證，而以限制性銀行貸款提供擔(dān)保的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓模式雖能提高凈利潤水平，但實(shí)際現(xiàn)金流有限，人和商業(yè)面臨巨大融資壓力。

　　“防空洞”商業(yè)模式

　　現(xiàn)金流困境的背后是擴(kuò)張過猛的“防空洞模式”，這是人和商業(yè)的立家之本。紅杉資本中國基金創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人沈南鵬表示，該基金在華投資的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇了人和商業(yè)，就是看中其具有革命性創(chuàng)新的商業(yè)模式。

　　2005年－2007年，人和商業(yè)毛利率達(dá)73.8%、76.6%和77.9%，凈利潤率達(dá)18.3%、29.8%和72.8%，把萬科、碧桂園等大型地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面。

　　時(shí)代周報(bào)記者從國家人民防空辦公室了解到，1980年以來，根據(jù)相關(guān)規(guī)例，中國政府鼓勵私人及外資參與發(fā)展地下防空工程。政府有權(quán)在戰(zhàn)時(shí)接管人防工程，且無須支付任何代價(jià)，但在和平時(shí)期，投資者可使用及管理人防工程，并取得由此產(chǎn)生的利益，包括出租、轉(zhuǎn)讓該設(shè)施內(nèi)的商鋪經(jīng)營權(quán)。

　　人和商業(yè)的“防空洞”模式始于17年前。1991年11月，首個(gè)商業(yè)用途的哈爾濱地下人防工程（下稱哈爾濱一期）動工，建筑面積約15920平米。1992年1月，人和商業(yè)前身—哈爾濱人和公司由香港和斯有限公司（下稱香港和斯）及哈爾濱南防公司投資成立，負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營該項(xiàng)目。

　　隨后，人和商業(yè)開始在各地復(fù)制這一模式。大規(guī)模擴(kuò)張，是從南下廣州開始的。2007年1月廣州地下商城“地一大道”開業(yè)，投資4.39億元，約為哈爾濱三期項(xiàng)目總和的2倍。

　　雖然地一大道開發(fā)成本較高，但由于該項(xiàng)目地處繁華的廣州火車站商圈和低價(jià)優(yōu)勢，出租率仍高達(dá)100%。2007年，地一大道每平米年均租金約2013元，每平米經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓均價(jià)約3.8萬元。

　　廣州人民防空辦公室一官員告訴時(shí)代周報(bào)記者，地下空間屬于產(chǎn)權(quán)盲區(qū)，未被劃為房地產(chǎn)開發(fā)，該模式能避開房地產(chǎn)業(yè)諸多法律法規(guī)及稅收等政策的限制，也無須繳納土地出讓金及土地增值稅，還能豁免物業(yè)稅。

　　由此，大大降低了開發(fā)成本的人和商業(yè)得以飛速擴(kuò)張，并成為內(nèi)地最大地下服裝服飾批發(fā)及零售商城。