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西蒙中國變臉發(fā)展商 首批鎖定二線城市
LinkMall.Cn 2008-01-25 《第一財經(jīng)日報》   評論條
　　聯(lián)街網(wǎng)據(jù)《第一財經(jīng)日報》消息：繼在常熟市投資的商業(yè)地產(chǎn)項目順利封頂后，北美老牌商業(yè)運(yùn)營商西蒙地產(chǎn)集團(tuán)(Simon Property Group)在合肥黃金地段的購物中心近日已破土動工，預(yù)計2009年第二季度將正式開業(yè)。

　　在中國，3年開發(fā)5個購物廣場項目，這對于西蒙來說，速度并不算快。

　　“我們每年會有一個購物廣場增加數(shù)量的指標(biāo)，但是目前還不方便透露。”深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司副總經(jīng)理王雪泉接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示。該公司是由西蒙攜手摩根士丹利房地產(chǎn)基金和深國投商用置業(yè)在2006年成立的合資企業(yè)。

　　“三方股東的股權(quán)比例基本為三三開。其中，摩根士丹利占大約32.5%的股份，與西蒙相同，深國投擁有35%的股權(quán)。”王雪泉說，這也決定了從一開始三方就相互掣肘。三足鼎立的背后，每一個股東對于開發(fā)項目都擁有一票否決權(quán)。

　　事實上，深國投的角色定位并不止于“選址”，還包括項目開發(fā)過程中的管理工作。西蒙的分工是項目的運(yùn)營管理、招商和市場推廣，還包括后期的物業(yè)管理工作。摩根士丹利則為公司“為大舉擴(kuò)張?zhí)峁┓�(wěn)健的財務(wù)保障”。

　　“我們的投資，都是以注冊資本的形式直接進(jìn)入，甚至可以在政策允許的范圍內(nèi)直接購置土地。”王雪泉表示。

　　雖然目前格瑞還是一個“合資咨詢公司”，但是按照最新的國家政策，今后如果深圳格瑞相中了某塊土地，可以與土地方簽訂“預(yù)購協(xié)議”，然后根據(jù)協(xié)議成立公司，再通過注冊的新項目公司與土地方簽訂合同。

　　深圳格瑞首批項目鎖定在中國極具商業(yè)潛力的二線城市：常熟、合肥、杭州、蘇州和鄭州，預(yù)計總投資額近30億元人民幣。首批5個項目將于2008年至2009年間相繼落成。據(jù)了解，這5個項目所涉及的5塊土地，都是深國投商置通過土地招投標(biāo)方式在前幾年獲取的。

　　“我們并非是短期的投資，也不是一個‘基金’的角色。”王雪泉強(qiáng)調(diào)。雖然在北美，西蒙的運(yùn)營之道是“以資產(chǎn)組合和投融資運(yùn)作為核心的地產(chǎn)金融模式”。在中國，這一模式自從深圳格瑞在2005年成立后，被稱為“以‘商業(yè)+金融+開發(fā)’的模式，進(jìn)軍中國零售商業(yè)地產(chǎn)”。

　　“照我的理解，無論是REIT還是打包上市，都可能是公司今后考慮的選項之一，但是這并不是現(xiàn)在的課題。”王雪泉認(rèn)為，現(xiàn)在格瑞的定位，還是一個“發(fā)展商”，短期內(nèi)不會與現(xiàn)有的地產(chǎn)公司進(jìn)行項目合作，也不會直接收購項目。

　　顯然，目前深圳格瑞還沒有針對“退出機(jī)制”的探討，甚至不愿透露幾年內(nèi)計劃投資的具體項目數(shù)量。“將一個賣場做好，取得良好的現(xiàn)金流十分重要。”王雪泉稱。

　　而且，股東方也沒有給深圳格瑞太大的壓力，即使是去年9月來中國開董事會會議的西蒙地產(chǎn)聯(lián)席主席也沒有對回報率有一個明確的說法。

　　“關(guān)于回報率并沒有一個明確的‘檻’，當(dāng)然，虧本的買賣不做，即使是第一年，回報率也一定要高于貸款利率，這是最基本的。”王雪泉說。他進(jìn)一步表示，預(yù)計在今年二季度初開業(yè)的常熟購物中心中，出租率已經(jīng)達(dá)到了98%。

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