在廈門樓市成交量出現(xiàn)斷崖式下跌的同時(shí)，多個(gè)樓盤也開(kāi)始了“變相”下調(diào)價(jià)格。8月12日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者調(diào)查了解到，廈門一些樓盤以精裝變毛坯、疊墅產(chǎn)品樓層不同以及尾盤清倉(cāng)等原因，大幅下調(diào)了銷售價(jià)格。其中，融信海上城降價(jià)幅度達(dá)每平方米萬(wàn)元，而保利叁仟棟·壹海里同樣戶型區(qū)間的疊墅，總價(jià)從500萬(wàn)元/套起調(diào)整為約460萬(wàn)元/套起，其他樓盤價(jià)格也出現(xiàn)不同程度的下跌。數(shù)據(jù)顯示，從去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出現(xiàn)顯著下滑，降幅超四成。
值得注意的是，在成交量和價(jià)格均出現(xiàn)下跌的同時(shí)，此前拿地比較激進(jìn)的房地產(chǎn)公司或陷入資金周轉(zhuǎn)困境。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016-2017年，包括保利、禹洲、海投、融僑等房企折合超3萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)拿下的多個(gè)地王地塊，目前仍未動(dòng)工或處于待售階段，高溢價(jià)率地塊遲遲未入市或?qū)Ψ科蟋F(xiàn)金流造成重壓。截止今年7月，廈門商住土地溢價(jià)率已全面回落，甚至不足1%，樓面價(jià)多降至2萬(wàn)以下。與此同時(shí)，外地客群購(gòu)房面積占比連降兩成，投資客的撤離將對(duì)高端樓盤的銷售進(jìn)度產(chǎn)生影響。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前廈門住宅價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整、成交量驟減，實(shí)為調(diào)控政策影響下部分城市退燒的信號(hào)。政策方面監(jiān)管趨嚴(yán)，房企高溢價(jià)率拿地建造的高端項(xiàng)目，難以按計(jì)劃入市。即使順利入市，在限購(gòu)限售等政策的影響下，銷售和回款速度放緩，利潤(rùn)被壓縮。并且，房企以新貸還舊貸，資金方面壓力將更大，或會(huì)出現(xiàn)以價(jià)換量等現(xiàn)象。
成交量持續(xù)大幅下降 房?jī)r(jià)難有上漲空間
近日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前廈門熱銷的部分樓盤已下調(diào)均價(jià)。例如，今年5月，融信海上城均價(jià)為35000元/平方米，從6月份開(kāi)始調(diào)整為25000元/平方米，降價(jià)幅度達(dá)每方米萬(wàn)元。據(jù)該樓盤的銷售人員介紹，項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤銷售階段，所以降價(jià)促銷。另外，在售的保利叁仟棟·壹海里，自今年7月，同樣戶型區(qū)間的疊墅產(chǎn)品總價(jià)從500萬(wàn)元/套起調(diào)整為約460萬(wàn)元/套起，均價(jià)從55000元/平方米降至47000元/平方米。同月，三盛國(guó)際海岸項(xiàng)目均價(jià)從17800元/平方米調(diào)整至15000元/平方米。
對(duì)此，以上兩項(xiàng)目銷售人員均表示，項(xiàng)目并未降價(jià)，銷售的產(chǎn)品類型不同，價(jià)格有所調(diào)整。保利項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者表示，之前該項(xiàng)目所售戶型為疊墅的下疊產(chǎn)品，包括地下室和花園，而現(xiàn)在銷售的是中上疊產(chǎn)品，所以均價(jià)顯示上有所不同。同時(shí)，三盛國(guó)際海岸項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示，之前銷售的產(chǎn)品包含精裝修，現(xiàn)在則是毛坯房，所以價(jià)格有所調(diào)整。
在“變相”調(diào)價(jià)的同時(shí)，廈門樓市成交量也出現(xiàn)了腰斬。據(jù)廈門國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局官方數(shù)據(jù)顯示，從去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出現(xiàn)顯著下滑，去年廈門新建商品住宅成交面積為152.2萬(wàn)平方米，同比降低51%；成交14413套，同比減少46.5%。二手房方面，交易面積為287.5萬(wàn)平方米，同比降低48.6%；成交28060套，同比下降49.1%。
然而，今年上半年，成交下降趨勢(shì)仍在延續(xù)。1-6月，廈門新建商品住宅成交面積為58.7萬(wàn)平方米，同比下降30%；成交套數(shù)為4505套，同比減少41.9%。同時(shí)，二手房方面下降更為明顯，交易面積為71.3萬(wàn)平方米，同比下降64%；成交套數(shù)為6995套，同比減少65%
中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅在接受《財(cái)經(jīng)》新媒體記者采訪時(shí)表示，一個(gè)城市房?jī)r(jià)的整體水平，主要由城市政治經(jīng)濟(jì)地位，以及居民的收入水平?jīng)Q定。樓市調(diào)控政策會(huì)改變供求關(guān)系，讓需求人為減少。同樣，市場(chǎng)也具有調(diào)節(jié)作用，還原真正的供求關(guān)系。在供大于求的市場(chǎng)環(huán)境中，房?jī)r(jià)一定會(huì)降下來(lái)。
從庫(kù)存量來(lái)看，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截止今年8月12日，廈門可售新房套數(shù)為13650套，不足2017年一年的銷售量。不過(guò)，現(xiàn)如今，廈門仍執(zhí)行2017年調(diào)整后的樓市限購(gòu)限售政策。具體內(nèi)容包括，廈門本市戶籍成年單身（含離異）人士限購(gòu)1套住房；通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購(gòu)買住房需滿3年；新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。另外，對(duì)無(wú)法提供購(gòu)房之日前4年內(nèi)，在廈門市逐月連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。
這些至今嚴(yán)格執(zhí)行的房屋買賣限制條款，一定程度上抑制了瘋狂的購(gòu)買力。廈門外地購(gòu)房者客群購(gòu)房面積占比連續(xù)兩年下降，今年上半年占比再下探：從2017年底的26%降至21%，同比下跌5個(gè)百分點(diǎn)，兩年半時(shí)間共下降超兩成。反觀本地購(gòu)房者客群購(gòu)房面積，占比從74%升至79%。
在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，購(gòu)房者、投資客不見(jiàn)得會(huì)認(rèn)可現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格，或?qū)е陆灰琢恳约胺績(jī)r(jià)呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。
朱曉紅認(rèn)為，目前的情況產(chǎn)生的原因在于，前幾年廈門是全國(guó)樓市高速發(fā)展的熱點(diǎn)城市，成交量、價(jià)格大幅度上漲之后，出現(xiàn)了市場(chǎng)透支與政策迫降的并發(fā)癥。從去年開(kāi)始，廈門住宅市場(chǎng)已漸現(xiàn)頹勢(shì)，成交面積、成交套數(shù)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。今年成交量的繼續(xù)下滑，可以理解為調(diào)控政策影響下的部分城市退燒的信號(hào)。
雖然庫(kù)存較少，但從目前所執(zhí)行的調(diào)控政策來(lái)看，廈門的房?jī)r(jià)或恐難抗住市場(chǎng)需求端客戶結(jié)構(gòu)的變化，很難再有上漲空間。張宏偉表示，今年政策監(jiān)管更為嚴(yán)格，高價(jià)地的高端樓盤在政策審批放量上受到影響。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)將更充滿挑戰(zhàn)，項(xiàng)目入市的節(jié)奏和定價(jià)問(wèn)題，則成為一大考驗(yàn)。
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